现代司法理念与法官思维方式/张伟建

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 19:55:57   浏览:8907   来源:法律资料网
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                   现代司法理念与法官思维方式

张伟建


论文提要:世界许多法治国家的成功经验证明,现代司法理念可以说是探求法治路径的基石。在涉及法院审判主体改革的法官职业化进程中,同样必须以树立现代司法理念为先导。法官思维方式的与时俱进无疑是法官职业化的重要一环。也是法官践行现代司法理念的内在要求,本文从法官思维方式概念及现存问题的分析入手,来论证现代司法理念语境中,法官应具有的思维方式及特点。
全文共6288字。

如果说法院改革初期,是采取“摸着石头过河”的方法,居于指导地位的是实用主义、经验主义和功利主义 思想的话,那么,我们有理由可以相信,2001年最高法院肖扬院长提出要树立“中立、平等、透明、公正、高效、独立、文明”的现代司法理念,则可以说是我国法治化进程中的重要里程碑,这一要求的提出,弥补了前期法院各项制度建构和改革理念准备不足的缺憾。同样也正是由于前期的法院改革仅在低层面上推进,而未注意到系统改革的跟进和人的因素,改革所带来的效用正在逐步减弱。最高法院提出的《关于加强法官队伍职业化建设的若干意见》应时出台,这涉及法院审判主体改革问题,属于诸项改革的关键之处,属“点睛之笔”。因为在各项因素中,人的因素是第一位的。而法官思维方式的准确定位,无疑是法官队伍职业化的重要一环。笔者拟从法官思维方式概念分析入手,对当前法官思维方式现状及原因的分析,进而探索现代司法理念语境中,法官应具备什么样的思维方式问题,并借拙文为法官队伍职业化建设工程添一砖瓦。
一、 法官思维方式的概念
先来了解一下思维的定义。所谓思维,一般意义上应该指依照逻辑推理来观察、认识、判断的客观事物在人们头脑中的反映,并以语言、文字的等形式加以表现 。
目前许多学者分析论证时往往将法官思维方式与法律思维方式等同起来,笔者对此不敢苟同,因为法律思维方式,可以说是最近几年才被我国法理学理论界学者从西方法学引进并加以阐述的概念,它是指人们在长期法律实践过程中,随着对法律品性认识的不断提高,系统了解了法律方法之后,逐渐形成的法律思维方法。可以说,法律思维的形成是法制(治)进化的标志,因而它要求人们使用法律思维方式来理解法律规范、法律概念和法律事实。说到底,它就是现代司法理念语境中,职业法律群体的科学思维方式。法官思维方式则是指法官在行使国家审判权的过程中,为了公正、公平地处理案件而按照一定的逻辑来观察问题、分析问题和解决问题的一种思维定势,它的践行主体是法官,并不涵盖法律职业群体,这类思维方式会随着法官个体因素的不同、法官所处的时代背景和社会文化背景不同而有差异,是一种不断发展和变化着的法官这一特殊群体的思维方式。
二、当前法官思维方式的误区及原因
记得有位学者说起过这样一个事例:有一位女法官在审理老年夫妇离婚案件时遇到一个难题,如果严格依法判决,房屋只能判归男方所有,而女方只能流落街头无家可归。女法官脑海里想起自己是优秀党员、“三八红旗手”,于是决意将房屋一分为二判给两方当事人。这样的判决,在许多媒体或者老百姓眼里,无疑是公正的合情合理的判决,甚至许多法官也会支持或同意这样的判决。然而这其中也折射出当前我国法官的思维有一种平民式的实质性思维倾向。这里所谓实质性思维,又称实质主义思维,指法官注重法律的内容、目的和结果,而轻视法律的形式、手段和过程,也表现为注重法律活动的意识形态,而轻视法律活动的技术形式,注重法律外的事实,而轻视法律内的逻辑。与其相对的是形式主义思维。具体来说,主要有以下几种表现:
第一,在法律与情理关系上倾向于情理。有的法官往往以“以人为本”思想为指导来分析处理案件,其断案的基本方法是“衡情度理”,其判案的基本原则是“法本原情”、“原情论罪”,使每个案件的处理在规则的一般性和普遍性以外,考虑了事实的个别性和特殊性。
第二,在法律目的与法律字义面前,倾向于目的。常常以抽象的一般原则作为依据,运用简约、朴实的平民化而非职业化语言,依靠直觉的模糊性思维,而不是靠逻辑推理,探求法律的目的性,即使违背明文法律的字面规定也可以。这是反形式的思维。有的法官在法律解释中,可以超出文字的拘囿,根据目的需要进行“超级自由裁量”。
  第三,“民意”重于“法理”,具有平民倾向,把民意作为衡量判决公正与否的重要标准。而这种民意通常是平民意志。
第四,重实体轻视程序。传统法官对纠纷的解决首先考虑实体目标,而非程序过程。
对上述我国法官思维方式存在的误区,究其原因,笔者认为:
首先是泛伦理化思维方式的影响。中国是一个受五千年儒家文化伦理思想影响的国家,古代中国人所憧憬的理想秩序是以伦理道德为基础的和谐秩序,而不是以法律为基础的法治秩序。在古代中国人看来,人与人之间的社会关系主要是一种伦理关系。把政治理解和构造为“伦理的政治”,把法律理解和构造为伦理型法律。泛伦理化的思维方式深刻地影响着中国古代的法律实践。并延续至今,道德伦理观念可以说在每一个法官心中是根深蒂固的,由此导致法官在处理案件时思维方式的泛伦理化。
其次是泛政治化的思维方式的影响。所谓泛政治化的思维方式,就是凡事(包括法律问题)都仅仅从政治的立场、观点和方法来观察、思考并提出解决办法。这里所说的政治立场、观点和方法,是指中国社会主义革命和建设过程中所形成的定势化的政治理论、路线、方针、政策。这种泛政治化的思维方式对法律理论和实践具有广泛而深刻的影响,不仅支配着很多人对法律性质、任务的认识,而且对国家法律体制的构造、司法机关的管理方式及工作作风、司法人员的选拔等方面都有重要的影响。譬如,在对法律的性质的认识上,强调法的政治性质,而忽视法的其他属性;在对法治的认识上,之所以强调法治,是认为法治是实现某些政治目的和任务的有用工具,而看不到法治的独立自存的价值;在解决问题的思路上,习惯于以政治运动的方式来解决诸如反腐败、执行难等法律问题;在司法人员的选拔上,强调其政治素质,而忽视法律专业素质。这种泛政治化的思维方式的根本缺陷在于,它不是按照法律自身的逻辑来思考和解决法律问题,而仅仅从政治的观点和思路来思考和解决法律问题,使法律认识和实践蒙上一层浓重的政治色彩。
第三是诉讼观念的影响。主要是法律工具主义观念。这种观念片面强调法律是达到某种社会目的的手段,强调法律仅仅是治理社会的工具,忽视了法律作为最高标准的价值,即一切手段和目的都必须服从合法性标准的指引。这一观点的发展就是把诉讼程序作为实现实体的工具,强调了诉讼程序对于实体的有用性和诉讼程序的技术性。 程序工具主义理论影响司法界最为直接的后果即是使司法人员养成“重实体,轻程序”的观念;同时,在片面的工具主义法律观念的影响下,离开合法性这个前提和要求,要求法院和法律为经济发展“保驾护航”的现象时有发生。这极大地损害了司法的公正、公平形象。
最后是司法制度本身缺陷的影响。主要包括法官管理行政化趋势、审判权易受到行政机关的不正当干预、法官保障制度不健全及法官遴选机制不健全等方面。
综上,由于历史和现实的、观念和制度上缺陷的原因,导致我国法官存在实质主义思维方式的倾向,甚至在一些地区可以说是法官思维方式的主流。
三、现代司法理念语境中的法官思维方式及其完善
什么是现代司法理念?现代司法理念是指人们在认识司法客观规律过程中形成的一系列科学的基本观念,是支配人们在司法过程中的思维和行动的意识形态与精神指导,包括中立、公正、独立、民主、效率、公开等。 现代司法理念是法官的灵魂,是法律文化的积累,是司法客观规律的集中反映,它虽然不包括具体的法律制度,不同于普通的司法理论,但它是促使法官这一群体向职业化迈进的总的指导思想。因此可以说,什么样的司法理念,决定了法官群体有什么样的思维方式。同样法官的思维方式也反映了该法官群体有什么样的司法理念。那么,在现代司法理念语境中,法官思维方式应是怎样的呢?
简单地说,现代司法理念语境中的法官思维方式应是与大众思维方式相对应的法律思维方式。法律思维方式是职业法律群体根据法律的品性对人的思维走向进行规范、概括所形成的一种思维定势,是受法律意识和法律技术影响的一种认识社会现象的思维方法。 一般认为,法律思维方式相对于大众思维方式有如特征:
首先,它是一种规范性思维方式。强调的是只有规范的行为方式才能得到法律的保护,而思维方式不符合法律规范要求并作出不规范行为的人,发生纠纷或出现违法行为时,必然是以牺牲自己的利益为代价。
其次,它是一种站在人性恶的立场上思考社会现象和预测人的行为的思维方式。这是因为法律的出台是以调节各种利益关系、克服人性的弱点为目的的,它强调人们思考一切问题应从人性“恶”的角度着眼,并通过法律去规范和约束,以防止各种“恶”的情况出现。
再次,它是一种求实的思维方式。它强调证据的重要性,这与求真、求善、求美的思维方式有本质的不同,因为法官思考的问题总是时过境迁的事实,不能还原,法官也不能大胆设想,只能根据证据来分析、来判定。即法官必须以证据可以证明的事实作为判决的依据。
第四,它是一种利益性的思维方式。这是因为,法治国家的法律是以权利为本位的,法律是为维护人的权利而制定的,从而满足人们趋利避害的心理本能,法律本身也强调利益基础上权利义务的对待性。
最后上,它在审判活动中就是一种确定性的单一思维方式。这是指用法律思维方式思考某一问题时,对事实只能作是或否的判断,而不作非此即彼的判断。
既然在现代司法理念语境中,法官思维方式是法律思维方式中的一类,那么,它是否有独特之处?一位与海瑞同时代的英国著名法官曾经说过,法官具有的是“技术理性”,而普通人具有的是“自然理性”。 也就是说法官思维方式,是根据法律的专门逻辑进行的,这种独特的思维方式是在现代司法理念的指导下,经过长期的专业训练养成的,它有既不同于大众思维方式、又不同于其他法律职业群体思维方式的一些特征。
第一、运用术语进行观察、思考和判断。也有学者将之称为转化性思维方式。
法律术语有三个功能,即交流功能、转化功能和阻隔功能。也许有人会提出这样的问题:法官用大众化的语言来分析、判断不就更贴近人民群众吗?这是一个认识误区。其实法律是一门专门的技术,其中法律术语则是这门技术中的基本因素,是法官区别于他人的基本功,法律术语可以帮助法官之间、法官和其他法律职业群体之间交流时及时抓住问题的要害,使争议点凸显,从而提高司法效率。转化功能是指所有的社会现象,不论是具体还是抽象、不论是春秋大义还是鸡毛蒜皮,经过法官的思维,都可以转化成法律术语进行观察、思考和判断。阻隔功能是指法官并不象行政机关公务员,它没有必要通过贴近民众来赢得尊重和信任。相反,他居中裁判的角色要求与民众保持一定距离,否则会使人们对司法的廉洁性发生怀疑。法律语言还能阻隔非专业思考方式的干扰,法律的发展日益与道德与政治因素相疏离,也主要是由于法律专业文化程度的提高,而法律活动的专业化又取决于一种专门的技术知识的形成。
第二、法官只在程序中思考,严守程序逻辑,只追求程序中的“真”,不同于科学中的求“真”。
程序公正是司法公正的核心,也是法官思维方式重要特征。是指程序在思维中占据优先地位,法官以程序为依托进行思考。例如对足球“黑哨”事件,依大众思维会考虑这些没有职业道德的裁判应该受到法律的惩罚。而这起事件让法官来思考,则会考虑司法介入的程序问题,因为没有相关的司法程序,追究“黑哨”的法律责任无异于空谈。西方有法谚:法的生命在适用。这其实是和经典作家关于审判程序是法律的内部生命的表现的表述不谋而合。从审判程序在已有的制度实践中的作用来看,它主要体现为以下几个方面,从审判程序在已有的制度实践中的作用来看,它主要体现为以下几个方面,其一是对于恣意的限制;其二是作为理性选择的保证;其三将是其作为国家与公民个体间联系纽带的功能;其四是其反思性整合的特性。
此外,法官依托程序进行思考,只追求程序中的真,而不是客观事实的真。在科学研究中,学者们总是在找到事物的客观事实后下结论,在没有发现真理的情况下,是不能也是不应当产生结论的。但在法院的司法活动中,即使在影响法律关系的法律事实查证不清的情况下,法官仍然要对案件事实作出最终的判断,因为司法的目的不是求真,而是求善,是对行为进行价值评判。法官当然要以合法性来思考问题,才能保证对每个案件均能做出及时的裁断。他只考虑以证据推导出的案件事实在法律上是否具有合法性,而不可能追求完完全全的事实的客观真实性。因此,实际发生的事实不被等同于法庭上的“事实”,法庭上的事实只是法庭上证据证明了的情况。法庭上的形式合理性是最高理性。
第三、法官的思维遵循“保守”和“稳妥”。
孟德斯鸠在《论法的精神》中认为:“国家法官只不过是讲法律的嘴巴,仅是被动物,没有能力削弱法的强制性和严格性。”美国大法官马歇尔则把法官说成“只是法律的代言人”。形象地说明了法官的思维方式应遵循“保守”和“稳妥”。
一切规则都是昨天制定的,所有案件的事实都是以前发生的,法官从来没有执行过明天制定的法律和见过明天发生的案件。法官对待社会问题也好,对待法律问题也好,其态度是保守和稳妥,如果法官象行政官那样预测未来、设计未来,过于激进地思考问题,这会使整个社会的法治处于不稳定的状态。法官的权威来源于理性的思维、超然的态度和独立的地位,他们从事法律活动具有被动性,主要表现为法官以“不告不理”为原则,非因诉方、控方请求不作主动干预。由于法官从事的是根据既有法律判断现存矛盾和冲突的工作,而且他还必须运用法律术语在程序内进行思考。所以法官会在思维方式上表现为在分析处理法律问题时应当尽可能的依照遵循先例的原则解释和适用法律,以保证法律的稳定性和可预见性,而不是任意改变法律规则与法律原则。也就是通常所言的较为稳妥甚至保守。法官思维方式的这一特性与法律的内在品质──稳定性有着天然的联系。
第四、法官思维方式具有规则性。也就是说注重缜密的逻辑,谨慎地对待情感和情理等因素。
由于司法是法官以法律规则为标准而对于人们行为的判断。因此,法律规则及其逻辑当然就成为了法官思维不可缺少的内容。规则性思维要求法官注重缜密的逻辑,谨慎地对待情感因素。虽然规则性思维并不绝对排斥情感因素,但它与道德思维、宗教思维的情感倾向有着严格的界限。道德思维是一种以善恶评价为中心的思维活动,而法律判断是以事实与规则认定为中心的思维活动,因此法律思维首先是服从规则而不是首先听从情感。法官也拥有情感并捍卫感情,但是都需要在法律规则的范围内,在法律术语的承载下,来谨慎地斟酌涉及情感的问题。事实上西方法律家的技术理性中也未完全排斥情感因素,鲍西亚在威尼斯的法律规则之中运用严格的逻辑推理说服夏洛克放弃诉讼请求,兼顾了法律逻辑与情感。
第五,法官的思维方式是一种确定性思维,判断的结论问题非此即彼,不同于政治思维的“权衡”特点。
卢梭说过:“法律规定了一定行为与一定后果之间稳定的因果关系,将人类一定行为固定化、法律化了。” 法官的思维具有确定性是法律内在的品质──确定性的必然要求。同时也是诉讼性质所决定的,诉讼的性质要求一方胜诉,另一方败诉,所以法官的判决总是有利于一方而不利于另一方。法律必须对许多不允许妥协的问题作出决定。
显然,现代司法理念语境中的法官思维方式是法治国家重要条件之一。在我国,要进一步完善法官思维方式,在内因上,广大法官必须摒弃一切陈旧的观念,树立现代司法理念,不断提高自身素质,训练自己的职业思维能力,排除泛伦理化或泛政治化的思维方式的影响,用法律的逻辑去思考、去判断一切社会现象。在外因上,要排除司法体制弊端对完善法官思维方式的障碍,避免法官管理行政化,确保司法独立,杜绝行政权力对司法权的不当干预,进一步健全法官保障制度和法官遴选机制等。法官职业化建设是今后法院队伍建设的努力方向和工作重点。笔者坚信,随着法官职业化建设的不断深入,现代司法理念的确立,法官的职业思维方式必将趋向同一,从而进一步促进法制的统一和司法的权威性,最终实现党的十六大报告中提出的依法治国方略。


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大连市人民政府关于印发《大连市建筑工程施工许可管理规定》的通知

辽宁省大连市人民政府


大政发 [2007] 13号


大连市人民政府关于印发《大连市建筑工程施工许可管理规定》的通知

各区、市、县人民政府,市政府各委办局、各直属机构:
  现将《大连市建筑工程施工许可管理规定》印发给你们,请认真贯彻执行。

二○○七年一月三十日

大连市建筑工程施工许可管理规定

  第一条 为了加强对建筑工程施工活动的监督管理,维护建筑市场秩序,严格工程建设程序,保证建筑工程的质量和安全,根据《中华人民共和国建筑法》、建设部《建筑工程施工许可管理办法》等有关法律、法规和规章的规定,结合我市实际情况,制定本规定。
  第二条 大连市行政区域内各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装,以及城镇市政基础设施工程的施工许可适用本规定。
  工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程,可以不申请办理建筑工程施工许可证。
  第三条 大连市建设行政主管部门负责全市建筑工程施工许可管理工作,并具体负责中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区区域内建筑工程施工许可的审批工作。
  各县(市)、旅顺口区、金州区、大连经济技术开发区、大连保税区、大连高新技术产业园区、长兴岛临港工业区建设行政主管部门负责本辖区内建筑工程施工许可的审批工作。
  第四条 依法必须申请办理建筑工程施工许可证的建筑工程未取得建筑工程施工许可证的,一律不得开工。
  任何单位和个人不得将应当申请办理建筑工程施工许可证的工程项目分解为若干限额以下的工程项目,规避申请办理建筑工程施工许可证。
  第五条 建设单位申请办理建筑工程施工许可证,应当具备下列条件,并提交相应的证明文件:
  (一)已经办理建筑工程项目用地批准手续。
  (二)在城市规划区的建筑工程,已经取得建设工程规划许可证。
  (三)施工场地已经基本具备施工条件。需要拆迁的,其拆迁进度符合施工要求。
  (四)已经确定施工企业。按照规定应当招标的工程应具有经备案的《中标通知书》;按照规定应当招标的工程没有招标,应该公开招标的工程没有公开招标,或者肢解发包工程,以及将工程发包给不具备相应资质条件的,所确定的施工企业无效。
  (五)有满足施工需要的施工图纸及技术资料,施工图设计文件已按规定进行审查、备案。
  (六)有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施,专业性较强的工程项目已编制专项质量、安全施工组织设计,经施工单位技术负责人审查签署意见,其中委托监理的工程还须经总监理工程师签字,并已按规定办理工程质量、安全监督手续。
  (七)按照规定应该委托监理的工程已委托监理。
  (八)建设资金已经落实。建设工期不足1年的,到位资金原则上不得少于工程合同价的50%;建设工期超过1年的,到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明,有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。
  (九)其他法定条件。
  第六条 申请办理建筑工程施工许可证,应当按照下列程序进行:
  (一)建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》。
  (二)建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的《建筑工程施工许可证申请表》,并附本办法第五条规定的证明材料,向发证机关提出申请。
  (三)发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后,对于符合条件的,应当自收到申请之日起15日内颁发建筑工程施工许可证;对于证明文件不齐全或者失效的,应一次性告知申请人需要补正的材料,审批时间可以自证明材料补正齐全后作相应顺延;对于不符合条件的,应当自收到申请之日起15日内书面通知建设单位,并说明理由。
  建筑工程在施工过程中,建设单位或者施工单位发生变更的,应当重新申请办理建筑工程施工许可证。
  第七条 建设单位申请办理建筑工程施工许可证,根据各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装或城镇市政基础设施工程发包、分包情况,按照下列规定办理:
  (一)按规定发包给一个施工单位的,可办理一个建筑工程施工许可证;
  (二)按规定分别发包给不同施工单位的,应分别办理建筑工程施工许可证。
  第八条 建设单位申请办理建筑工程施工许可证的工程名称、地点及内容、规模,应当与依法签订的施工承包合同相一致。施工许可证应当放置在施工现场备查。
  第九条 建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的,应当在期满前向发证机关申请延期,并说明理由;延期以两次为限,每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的,施工许可证自行废止。
  第十条 在建的建筑工程因故中止施工的,建设单位应当自中止施工之日起1个月内向发证机关报告,报告内容包括中止施工的时间、原因、在施部位、维护管理措施等,并按照规定做好建筑工程的维护管理工作。
  建筑工程恢复施工时,应当向发证机关报告;中止施工满1年的工程恢复施工前,建设单位应当报发证机关核验建筑工程施工许可证。
  第十一条 对于有《中华人民共和国行政许可法》第六十九条第一款规定情形,以及采取欺骗、贿赂等不正当手段取得建筑工程施工许可证的,由原发证机关或者其上级行政机关依法予以撤销。
  第十二条 有下列情形之一的,由建设行政主管部门或城市管理行政执法部门责令停止违法行为、限期改正,并依据有关法律、法规、规章的规定予以行政处罚:
  (一)未取得建筑工程施工许可证擅自施工的;
  (二)为规避办理建筑工程施工许可证将工程项目分解后擅自施工的;
  (三)伪造或涂改建筑工程施工许可证的;
  (四)采用虚假证明材料骗取建筑工程施工许可证的。
  前款规定的行政处罚,在实行相对集中行政处罚权的地区,由城市管理行政执法部门负责实施;在其他地区,由建设行政主管部门负责实施。
  第十三条 对于符合条件、证明材料齐全有效的建筑工程,发证机关在规定时间内不予颁发建筑工程施工许可证的,建设单位可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
  第十四条 建设行政主管部门及其工作人员在建筑工程施工许可管理工作中徇私舞弊、滥用职权的,对责任人员依法给予行政处分;情节严重、构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第十五条 建立建筑工程施工许可监督检查制度。建设行政主管部门对已发放建筑工程施工许可证单位施工活动情况应依法进行监督检查,及时掌握建设单位、施工单位或者施工条件发生变更、延期开工、中止施工等情况,并依法处理。
  第十六条 建立建筑工程施工许可管理工作层级监督制度。市建设行政主管部门应加强对各县(市)区建设行政主管部门建筑工程施工许可管理工作的指导和监督,各县(市)区建设行政主管部门应于每月5日前将上个月颁发建筑工程施工许可证及管理情况上报市建设行政主管部门。
  第十七条 建筑工程施工许可证分为正本和副本,正本和副本具有同等法律效力。
  第十八条 抢险救灾工程、临时性建筑工程、农民自建两层以下(含两层)住宅工程,不适用本办法。
  建筑工程依法应当办理其他行政许可手续的,按照有关规定执行。
  第十九条 本规定自2007年3月1日起施行。



合肥市已购公有住房上市交易管理暂行办法

安徽省合肥市人民政府


合肥市已购公有住房上市交易管理暂行办法


(1999年5月27日合肥市人民政府令第73号发布,根据2007年10月31日合肥市人民政府令第129号修改,根据2009年1月16日合肥市人民政府令第143号第二次修改)

  第一章 总  则

  第一条 为了搞活我市房地产市场,规范职工已购公有住房上市交易行为,推进住房商品化、社会化进程,根据省政府《安徽省职工所购公有住房上市交易管理暂行办法》和建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本市市区(含开发区)职工按房改政策购买的公有住房以及职工享受国家优惠购买的经济适用房、安居房、解困房、集资建造的住房(以下统称已购公有住房)首次进入市场交易的,适用本办法。

  第三条 已购公有住房上市交易应当遵循自愿、公平、合法的原则。

  第四条 合肥市房地产管理局主管本市行政区域内已购公有住房上市交易管理工作。

  国土资源、财政、地税、物价、工商等有关部门应当按照各自职责,配合房地产行政主管部门做好已购公有住房上市交易管理工作。
  
  第二章 上市交易的一般规定

  第五条 已购公有住房在取得房屋所有权及土地使用权证后,即允许其上市交易,但下列已购公有住房不得上市交易:

  (一)机关办公区内、学校教学区内的住房;

  (二)违反房改政策规定购买的住房或以低于房改政策规定的价格购买且未按照规定补足房价款的住房;

  (三)住房面积超过省人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按规定退回或补足房价款及装修费用的住房;
  
  (四)已确定属房屋拆迁范围内的住房;

  (五)产权有争议的或者共有人不同意出售、未经抵押权人书面同意转让的住房;

  (六)上市出售后形成新的住房困难的住房;

  (七)擅自改变房屋使用性质的住房;

  (八)其他依法不得上市交易的住房。

  本条前款第(一)项规定的已购公有住房确需上市交易的,应当征得原产权单位的书面同意。原产权单位享有以同等条件优先购买、交换、租赁权利。

  第六条 已购公有住房上市交易的,买卖当事人应当签订书面买卖合同,并向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理交易过户手续,凭房屋所有权证书向国土资源管理部门申请办理土地使用权变更登记手续。

  第七条 出售、出租以成本价购买的公有住房,在按本办法的规定缴纳有关税费后,所得售房款或者租金收入归职工个人所有。

  第八条 职工以标准价购买的公有住房,在按房改政策规定补交成本价与标准价的差额过渡为成本价后出售、出租的,按本办法的规定缴纳有关税费后,出售、出租所得收益归职工个人所有。

  第九条 出售、出租以标准价购买的公有住房,在按本办法规定缴纳有关税费后,所得售房款或租金收入由职工和原产权单位按各自的产权比例进行分配。原产权单位应得售房款和租金收入部分,由房地产行政主管部门代收并于30日内退给房屋产权单位。原产权单位撤销的,交市房改部门在市财政国库中心开设的售房款账户。

  出售、出租以标准价购买的公有住房,应当出具原产权单位同意出售、出租的书面证明,并确定出售者和原产权单位各自的产权比例,在同等条件下,原产权单位有优先购买权或者租赁权。

  第十条 职工以成本价购买的公有住房可以相互交换或者与私房、商品房交换,交换价值相等的,免征契税和土地收益。

  职工以标准价购买的公有住房,在按房改政策规定补交成本价与标准价的差额及利息过渡为成本价后可按本条前款规定进行交换。职工购买公有住房时,与原产权单位另有约定的,按照约定办理。

  第十一条 职工以成本价、标准价购买的公有住房可以依法设定抵押权,并依法到房地产行政主管部门办理抵押登记手续。

  职工以标准价购买的公有住房设定抵押权时,应当出具原产权单位同意抵押的书面证明。

  第十二条 已购公有住房上市交易后,原提取的住房维修资金转移至新房屋产权人名下,用于该房屋共用部位、共用设施设备的维修。

  第三章 优惠政策

  第十三条 职工出售、出租已购公有住房,除国家另有规定外,实行以下优惠政策:

  (一)按安徽省财政厅、地方税务局、建设厅《关于个人所购公有住房上市交易税收问题的通知》(财税法字〔1998〕419号)和省地方税务局《转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(皖地税〔2006〕129号)的规定享受税收政策照顾;

  (二)按照每平方米6元的标准缴纳交易手续费,买卖双方各半;

  (三)出售方暂按成交价的1%向市人民政府缴纳土地收益;

  (四)出租方按物价部门核定的标准缴纳租赁手续费。

  第十四条 已购公有住房因城市建设需要拆迁的,在取得完全产权后,视同私房,按拆迁政策给予拆迁补偿和安置。

  第十五条 已购公有住房上市交易过程中所涉及的各项税费,由市房地产行政主管部门在办理交易过户手续时代征代缴。

  第四章 监督管理

  第十六条 产权人出售已购公有住房,应当向办理交易手续的房地产交易管理部门如实申报成交价,不得隐瞒或作不实申报。

  申报价格明显低于市场平均价格的,按市场价格或评估价格计征税费,高于市场平均价格的,按实际成交价计征税费。

  第十七条 已购公有住房出售或者交换以后再次进入市场的,按照私房交易的有关规定办理。

  已购公有住房上市交易后,除购房面积未达标准部分可以继续享受房改优惠政策外,本人及其配偶不得再按房改政策或者享受国家优惠政策购买公有住房。

  第十八条 市房地产主管部门应当将已购公有住房上市交易的情况逐月抄送市国土资源管理部门。

  第五章 法律责任

  第十九条 违反本办法第五条的规定,将不准上市出售的已购公有住房上市交易的,由市房地产行政主管部门处以1万元以上3万元以下罚款。

  第二十条 违反本办法第十七条第二款的规定,由市房地产行政主管部门责令退回所购房屋,不予办理产权登记手续,或者按照商品房市场价格补齐房价款,并处1万元以上3万元以下罚款。

  第二十一条 房地产行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿,由任免机关可或者行政监察机关给予行政处分;情节严重、构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第六章 附  则

  第二十二条 市辖肥东、肥西、长丰三县的职工已购公有住房上市交易,经县人民政府决定,可参照本办法执行。

  第二十三条 本办法自公布之日起施行。本市过去有关规定与本规定不一致的,以本规定为准。

合肥市人民政府办公厅
2009年1月22日