沉船沉物打捞单位资质管理规定

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沉船沉物打捞单位资质管理规定

交通部


沉船沉物打捞单位资质管理规定
1998年12月31日,交通部


第一条 为加强对沉船沉物打捞作业的管理,维护打捞市场的正常秩序,保障船舶航行、作业安全,防止污染水域环境,制订本规定。
第二条 本规定适用于在中华人民共和国沿海及内河通航水域内从事空载排水量或单件重量200吨以上沉船沉物打捞作业的打捞单位的资质核准。
外国企业和外国其他经济组织在中华人民共和国境内从事上述打捞作业的,适用有关法律、行政法规的规定。
第三条 本规定下列用语的含义是:
(一)沿海水域,是指中华人民共和国沿海的港口、内水和领海以及国家管辖的一切其他海域。
(二)打捞作业,是指打捞单位对沉船沉物实施的各种处置措施,包括扫测、探摸、起浮、移位、解体、清除等及其他相关作业。
(三)沉船沉物,是指沉没于沿海水域或内河通航水域的船舶、设施及其设备、所载货物以及其他落水物体。
(四)打捞单位,是指有独立法人资格,从事打捞作业的企、事业单位。
(五)打捞单位资质,是指打捞单位依照本规定认定的从事打捞作业的人员、技术、设备、经济实力、管理水平及其业绩等方面的综合能力。
第四条 交通部主管全国沿海和内河通航水域内的沉船沉物打捞工作。
交通部救助打捞局(简称“发证机关”)具体负责对打捞单位资质等级的核准,和《中华人民共和国沉船沉物打捞单位资质等级证书》(简称《资质等级证书》)的发放、管理。
第五条 从事本规定第二条规定的打捞作业活动的打捞单位,应按照本规定取得相应的《资质等级证书》。没有《资质等级证书》的打捞单位,不得进行打捞作业。
第六条 打捞单位从事打捞作业,应当按照国家有关规定向相应的港务(航)监督机构申请水上水下施工作业许可,提供有效的《资质等级证书》,接受港务(航)监督机构的监督管理。
第七条 打捞单位资质分为沿海和内河两类,每类分为一、二、三级。
第八条 沿海各级打捞单位打捞作业范围:
(一)沿海一级打捞单位,可从事沿海和内河吨位不限的沉船沉物打捞作业及外商参与的中国沿海水域沉船沉物的打捞作业。
(二)沿海二级打捞单位,可从事沿海和内河空载排水量不超过1000吨的沉船或单件重量不超过1000吨的沉物打捞作业。
(三)沿海三级打捞单位,可从事沿海和内河空载排水量不超过400吨的沉船或单件重量不超过400吨的沉物打捞作业。
第九条 内河各级打捞单位打捞作业范围:
(一)内河一级打捞单位,可从事内河空载排水量不超过2000吨的沉船或单件重量不超过2000吨的沉物打捞作业。
(二)内河二级打捞单位,可从事内河空载排水量不超过700吨的沉船或单件重量不超过700吨的沉物打捞作业。
(三)内河三级打捞单位,可从事内河空载排水量不超过300吨的沉船或单件重量不超过300吨的沉物打捞作业。
第十条 打捞单位办理《资质等级证书》,应向发证机关提出申请,填写《打捞单位资质等级(定级、晋升)申请表》,并提供以下文件和材料:
(一)企业营业执照副本,非企业单位,应提供上级主管机关批准成立该单位的文件;
(二)所具有的船舶、设备的数量、规格及其证明文件;
(三)打捞工程技术人员、潜水员的有关技术证书;
(四)证明其打捞作业业绩和质量的文件或材料;
(五)发证机关要求的其他文件或材料。
第十一条 发证机关应自收到《打捞单位资质等级(定级、晋升)申请表》和相关的全部文件及材料起45日内,根据打捞单位资质等级标准(见附件)对申请单位的资质等级进行审核。审核合格的,颁发相应的《资质等级证书》;审核不合格的,应当作出不予核准的决定,说明理由,并将申请材料退回申请单位。
打捞单位提供的文件、材料不符合本规定第十条要求的,发证机关应通知其及时补正,不按要求补正的,视为撤回申请。
第十二条 《资质等级证书》有效期为五年。
发证机关应对已取得《资质等级证书》的打捞单位每年进行资质核检。打捞单位应自《资质等级证书》颁发之日起每年期满前60日内,向发证机关申请办理资质核检。
资质核检的主要内容包括:
(一)打捞单位的实际资质情况与所持《资质等级证书》应达到的资质等级标准是否相符;
(二)打捞单位履行合同和信誉情况;
(三)有无违章行为;
(四)本年度打捞业绩。
第十三条 打捞单位申请办理资质核检应当填写《打捞单位资质等级核检表》,提供发证机关要求的全部相关材料。
发证机关自收到核检表和有关材料之日起30日内提出核检意见。对核检不合格的打捞单位,应重新核准其资质等级,并签发或注销相应的资质等级证书。
第十四条 打捞单位在资质定级三年后,完成两项以上本等级打捞作业范围最高限制吨位的85%以上吨位的沉船沉物打捞,其资质标准(除打捞业绩外)均达到上一级资质等级标准的,可按第十条的规定,申请晋升上一个资质等级。
发证机关自收到晋升申请表和有关材料、文件之日起45日内提出晋升核准意见。核准合格的,颁发晋升后的《资质等级证书》。
第十五条 打捞单位领取《资质等级证书》后,船舶、设备、人员发生变化,应及时向发证机关报告。发证机关应按照资质等级标准查验其资质等级,当确认其已不具备原资质等级标准的条件时,应重新核准该打捞单位的资质等级。
第十六条 打捞单位发生分立或合并,应办理资质等级注销手续。继续从事打捞作业的,应重新申请办理新的《资质等级证书》。
打捞单位变更名称、地址或法定代表人,应办理变更手续。
第十七条 打捞作业期间,经资质核检,打捞单位资质等级发生变动,打捞单位可按原证书资质等级进行直至完成该次打捞作业,以后应按新证书核准的资质等级从事打捞作业。
第十八条 打捞单位《资质等级证书》遗失或损毁,可向发证机关申请补发。补发前应在省级报纸上声明原资质等级证书作废。
第十九条 任何单位和个人不得伪造、涂改、买卖、出租、出借打捞单位《资质等级证书》。
打捞单位发生前款行为之一的,发证机关可收回其《资质等级证书》。使用不真实《资质等级证书》骗取水上水下施工作业许可的,港务(航)监督机构可依据有关法律、法规和规章对其进行行政处罚。
第二十条 打捞单位申请办理资质等级定级、核检、晋升或补证时,提供虚假文件或材料,发证机关不予办理定级、核检、晋升或补证手续。已经发证的,应予收回并撤消其《资质等级证书》。
第二十一条 发证机关或港务(航)监督机构工作人员滥用职权、营私舞弊的,由所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十二条 《资质等级证书》由交通部统一印制。
根据打捞作业的实际需要,发证机关可向打捞单位核发《资质等级证书》副本若干份,其副本与正本具有同等法律效力。
第二十三条 本规定由交通部负责解释。
第二十四条 本规定自一九九九年四月一日起施行。

附件:打捞单位资质等级标准
一、沿海打捞单位资质等级标准
(一)沿海一级打捞单位
1.具备十年以上在沿海水域从事沉船沉物打捞作业的经历,成功地整体打捞过空载排水量在5,000吨以上的沉船,近四年内打捞成功率达到百分之九十以上,社会信誉好。
2.不少于3艘Ⅰ类航区功率在1,800千瓦以上的拖轮,其中1艘功率在3,600千瓦以上。
3.不少于3艘具有完善的打捞设备和潜水支持系统的打捞作业船,其中1艘应为Ⅰ类航区3,000总吨以上。
4.有技术职称的工程技术人员150人以上,其中从事救捞工作的高级工程师不少于10人、工程师不少于20人。
5.持有有效的中华人民共和国潜水员证书的潜水员不少于80人。
6.能在60米水深进行潜水打捞作业。
7.打捞总抬浮力不少于10,000吨。
8.具有相应的防止和减轻水域环境污染的设备和措施。
(二)沿海二级打捞单位
1.具备六年以上在沿海水域从事沉船沉物打捞作业的经历,成功地整体打捞过空载排水量在800吨以上的沉船,近四年内打捞成功率达到百分之九十以上,社会信誉好。
2.不少于2艘Ⅱ类航区功率在1,100千瓦以上的拖轮,其中1艘功率在2,200千瓦以上。
3.不少于2艘具有较完善的打捞设备和潜水支持系统的打捞作业船,其中1艘应为Ⅱ类航区1,000总吨以上。
4.有技术职称的工程技术人员30人以上,其中从事救捞工作的高级工程师不少于3人、工程师不少于6人。
5.持有有效的中华人民共和国潜水员证书的潜水员不少于25人。
6.能在50米水深进行潜水打捞作业。
7.打捞总抬浮力不少于2,000吨。
8.具有相应的防止和减轻水域环境污染的设备和措施。
(三)沿海三级打捞单位
1.具备四年以上在沿海水域从事沉船沉物打捞作业的经历,成功地整体打捞过空载排水量在300吨以上的沉船,近三年内打捞成功率达到百分之九十以上,社会信誉好。
2.不少于1艘Ⅲ类航区功率在660千瓦以上的拖轮。
3.不少于1艘具有较完善的打捞设备和潜水支持系统的Ⅲ类航区300总吨以上的打捞作业船。
4.有技术职称的工程技术人员10人以上,其中从事救捞工作的高级工程师不少于1人、工程师不少于2人。
5.持有有效的中华人民共和国潜水员证书的潜水员不少于10人。
6.能在25米水深进行潜水打捞作业。
7.打捞总抬浮力不少于800吨。
8.具有相应的防止和减轻水域环境污染的设备和措施。
二、内河打捞单位资质等级标准
(一)内河一级打捞单位
1.具备十年以上从事沉船沉物打捞作业的经历,成功地整体打捞过空载排水量在1,000吨以上的沉船,近四年内打捞成功率达到百分之九十以上,社会信誉好。
2.不少于2艘内河A级航区功率在360千瓦以上的拖轮,其中1艘功率在730千瓦以上。
3.不少于2艘具有完善的打捞设备和潜水支持系统的打捞作业船,其中1艘应为内河A级航区1,000总吨以上。
4.有技术职称的工程技术人员20人以上,其中从事救捞工作的高级工程师不少于2人、工程师不少于6人。
5.持有有效的中华人民共和国潜水员证书的潜水员不少于20人。
6.能在40米水深进行潜水打捞作业。
7.打捞总抬浮力不少于3,000吨。
8.具有相应的防止和减轻水域环境污染的设备和措施。
(二)内河二级打捞单位
1.具备六年以上从事沉船沉物打捞作业的经历,成功地整体打捞过空载排水量在500吨以上的沉船,近四年内打捞成功率达到百分之九十以上,社会信誉良好。
2.不少于2艘内河B级航区功率在290千瓦以上的拖轮,其中1艘应为内河A级航区功率在440千瓦以上。
3.不少于1艘具有较完善的打捞设备和潜水支持系统的内河A级航区500总吨以上的打捞作业船。
4.有技术职称的工程技术人员15人以上,从事救捞工作的高级工程师不少于1人、工程师不少于4人。
5.持有有效的中华人民共和国潜水员证书的潜水员不少于10人。
6.能在30米水深进行潜水打捞作业。
7.打捞总抬浮力不少于1,000吨。
8.具有相应的防止和减轻水域环境污染的设备和措施。
(三)内河三级打捞单位
1.具备四年以上从事沉船沉物打捞作业的经历,成功地整体打捞过空载排水量在250吨以上的沉船,近三年内打捞成功率达到百分之九十以上,社会信誉好。
2.不少于1艘内河C级航区功率在290千瓦以上的拖轮。
3.不少于1艘具有打捞设备和潜水支持系统的内河C级航区200总吨以上的打捞作业船。
4.有技术职称的工程技术人员7人以上,其中从事救捞工作的工程师不少于3人。
5.持有有效的中华人民共和国潜水员证书的潜水员不少于6人。
6.能在15米水深进行潜水打捞作业。
7.打捞总抬浮力不少于500吨。
8.具有相应的防止和减轻水域环境污染的设备和措施。


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安徽省人民代表大会常务委员会关于修改《芜湖经济技术开发区条例》的决定

安徽省人民代表大会常务委员会


安徽省人民代表大会常务委员会

公 告

(第一○五号)



《安徽省人民代表大会常务委员会关于修改<芜湖经济技术开发区条例>的决定》已经2007年8月24日安徽省第十届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过,现予公布,自公布之日起施行。





安徽省人民代表大会常务委员会

2007年8月24日




安徽省人民代表大会常务委员会关于修改《芜湖经济技术开发区条例》的决定



(2007年8月24日安徽省第十届人民代表大会

常务委员会第三十二次会议通过)



安徽省第十届人民代表大会常务委员会第三十二次会议决定对《芜湖经济技术开发区条例》作如下修改:

一、第九条修改为:“芜湖市人民政府在开发区设立管理委员会,对开发区行政、经济、社会事务实行统一领导和管理。法律、行政法规规定不得授权的,从其规定”;

二、第十条第七项修改为“依据芜湖市环境保护总体规划,编制开发区环境保护规划,经批准后组织实施”;

第八项修改为“负责开发区内房地产开发和房屋产权、产籍以及房地产交易市场管理”;

第十六项修改为“管理开发区文化、教育、卫生、体育等社会公益事业”。

本决定自公布之日起施行。

《芜湖经济技术开发区条例》根据本决定作相应修正,重新公布。





芜湖经济技术开发区条例



(1993年11月10日安徽省第八届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 根据1997年11月2日安徽省第八届人民代表大会常务委员会第三十四次会议《关于修订〈芜湖经济技术开发区条例〉的决定》修正 根据2002年5月24日安徽省第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议《关于修改〈芜湖经济技术开发区条例〉的决定》第二次修正 根据2004年12月23日安徽省第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议《关于修改〈芜湖经济技术开发区条例〉的决定》第三次修正 根据2005年6月17日安徽省第十届人民代表大会常务委员会第十七次会议《关于修改<芜湖经济技术开发区条例>第十条第一项、第六项的决定》第四次修正 根据2007年8月24日安徽省第十届人民代表大会常务委员会第三十二次会议《关于修改〈芜湖经济技术开发区条例〉的决定》第五次修正)

第一条 为办好芜湖经济技术开发区,促进社会主义市场经济的发展,根据《中华人民共和国宪法》和有关法律、法规,制定本条例。
第二条 经中华人民共和国国务院批准,设立芜湖经济技术开发区(以下简称开发区)。开发区位于芜湖市区北部凤鸣湖、长江路一带。
第三条 开发区充分利用自身优势,引进外资和国内资金,引进先进技术、先进设备,引进人才和科学管理方式,发展高技术产业和基础产业,兴办工业和第三产业,增加出口收汇,促进芜湖市和安徽省的对外开放和经济发展。  
第四条 开发区按照社会主义市场经济的要求,积极推行国家和省有关改革措施,实行新型管理体制,完善公共设施,优化投资环境,为国内外投资者提供高效优质服务。
第五条 鼓励国内外企业、其他经济组织或者个人在开发区投资兴建基础设施,开发经营成片土地,兴办产品出口企业、先进技术企业和科研机构。鼓励国内外企业、科研机构、高等院校或个人在开发区进行各种方式的经济技术合作。
第六条 开发区内不得兴办下列企业:
(一)技术落后或设备陈旧的;
(二)污染环境且缺乏有效治理措施的;
(三)法律、法规禁止兴办的。
第七条 开发区投资者的资产、应得利润和其他合法权益,受中华人民共和国法律、法规和本条例的保护。
第八条 开发区内的企业、事业单位和机关应当依法建立工会组织,维护职工的合法权益。
第九条 芜湖市人民政府在开发区设立管理委员会,对开发区行政、经济、社会事务实行统一领导和管理。法律、行政法规规定不得授权的,从其规定。

第十条 开发区管理委员会行使下列职权:

(一)编制开发区的经济和社会发展计划,经批准后组织实施;
(二)制定开发区的各项管理制度和服务工作规范;
(三)按照规定权限审批或审核进区投资建设项目;按照规定权限审批或审核外商投资项目建议书、可行性研究报告及外商投资企业的合同、章程,发放外商投资企业批准证书;协助办理进区各类企业的登记注册并进行监督管理,负责开发区内的合同、商标、广告和市场管理;
(四)协调并监督有关部门设在开发区的分支机构或者派出机构的工作;
(五)负责开发区内科技、统计、安全生产等管理工作,做好区内企业投诉和其他服务工作;
(六)依据城市规划,负责开发区内规划实施;
(七)依据芜湖市环境保护总体规划,编制开发区环境保护规划,经批准后组织实施;
(八)负责开发区内房地产开发和房屋产权、产籍以及房地产交易市场管理;
(九)负责开发区各项基础设施、公共设施建设与市容管理;
(十)负责开发区预算编制、执行,国有资产管理,对区内单位实施审计、财务、会计监督;
(十一)负责开发区内企业的劳动合同鉴证、劳动保护监督、职业安全卫生监督、最低工资标准执行、劳动争议仲裁等劳动管理工作,配合有关部门做好区内社会保障工作;
(十二)负责中级以下专业技术人员职称评定,企业引进各类人才户口迁入的审批及外籍人员就业管理;
(十三)维护开发区内社会治安,负责区内户籍、交通、特种作业人员的管理工作;
(十四)管理开发区的进出口贸易和对外经济技术合作;
(十五)按有关规定负责处理开发区的涉外事务,办理区内有关人员出国(境)和对外邀请事项;
(十六)管理开发区文化、教育、卫生、体育等社会公益事业;
(十七)芜湖市人民政府和省人民政府有关部门授予或委托的其他职权。
第十一条 开发区管理委员会可根据需要,按照精简、高效的原则,设立必要的职能机构,具体负责开发区各项管理事务。
第十二条 银行、保险、外汇管理、口岸监督检验等机构和市土地行政主管部门可根据需要和有关规定,在开发区设立分支机构或派出机构,办理有关业务,为投资者提供服务。
第十三条 在开发区投资、经营可以采用下列方式:
(一)中外合资经营;
(二)中外合作经营;
(三)外商独资经营;
(四)国内投资者独立经营、联合经营;
(五)进料、进件、来样加工和补偿贸易;
(六)国内、国际租赁经营;
(七)购买开发区内企业的股票和债券;
(八)中华人民共和国法律允许的其他方式。
前款(一)、(二)、(三)项方式投资经营的企业,简称外商投资企业。
第十四条 在开发区投资兴办企业、事业,投资者应向开发区管理委员会提出申请,经批准后按规定程序办理各项手续,即可开业。
第十五条 用地单位经批准取得土地使用权后,应依法或按出让合同约定的期限及时动工开发建设。不能按期动工开发建设的,用地单位应按《安徽省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》的有关规定缴纳闲置费;连续二年未使用的,依法收回用地单位的土地使用权。确需改变土地建设用途的,应依法报批;不按照批准的用途使用土地的,依法交还土地,按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》的有关规定处以罚款。
第十六条 开发区内的企业应当执行国家会计和统计法律、法规,按规定向有关部门报送会计报表和统计报表,并接受开发区管委会的监督。
开发区内企业的年度会计报表,应经在中国注册的会计师验证出具证明。
第十七条 开发区内的企业依法享有经营管理自主权,按照国际上先进的科学方法管理企业。
第十八条 开发区的企业经营期满歇业或提前歇业的,应当向开发区管理委员会申报,按法定程序清理资产和债权债务,提出清算报告,办理歇业手续,经工商行政管理机关注销登记后,投资者所有的资产可以转让,外商的资金可以按有关规定汇出境外。
第十九条 开发区内的企业应严格执行《中华人民共和国环境保护法》及有关法规,污染物的排放和处理必须符合国家和地区规定的标准。
企业应采取有效的劳动保护措施,保证职工在安全、卫生的条件下作业。
第二十条 开发区内的符合国家规定行业的生产性外商投资企业从事生产经营所得和其他所得减按15%的税率缴纳企业所得税。经营期在十年以上的,从获利年度起两年内免缴企业所得税、第三至第五年减半缴纳企业所得税。
第二十一条 开发区内外商投资的产品出口企业,按前条规定减免企业所得税期满后,凡当年企业出口产值达到企业产品产值70%以上的,减按10%的税率缴纳企业所得税。
经认定的外商投资的先进技术企业,按前条规定减免企业所得税期满后仍为先进技术企业的,可延长三年减半缴纳企业所得税,减半后的税率低于10%的,按照10%的税率缴纳企业所得税。
第二十二条 开发区内的外商投资企业缴纳企业所得税后,外商将其从企业分得的利润,直接再投资于本企业或开发区内其他企业,经营期不少于五年的,退还其再投资部分已缴纳企业所得税税款的40%,其中,对直接再投资兴办、扩建产品出口企业或先进技术企业的,全部退还其再投资部分已缴纳的企业所得税税款,再投资不足五年撤出的,应缴回已退的企业所得税税款。
第二十三条 开发区内的外商投资企业发生年度亏损的可以用下一纳税年度的所得弥补,下一纳税年度的所得不足弥补的,可以逐年延续弥补,但最长不得超过五年。
第二十四条 外商从企业分得的利润可以汇出境外,并免缴汇出额的所得税。
在开发区工作的外籍人员的工资和其他正当收入,缴纳个人所得税后可以汇出。
第二十五条 开发区内企业的固定资产,经批准可以缩短折旧年限,加快折旧回收。
第二十六条 开发区内的企业,除本条例已有规定的外,同时享受国家、省、市规定的其他优惠待遇。
第二十七条 港澳同胞、华侨在开发区投资兴办的企业、事业,参照本条例有关外商投资企业的规定执行。
台湾同胞在开发区投资兴办的企业、事业,依照《中华人民共和国台湾同胞投资保护法》的规定执行。
第二十八条 本条例具体应用中的问题授权芜湖市人民政府负责解释。
第二十九条 本条例自发布之日起施行。
  摘要

  物业管理是在房地产开发经营中逐步建立起来的一种综合性经营服务,是在城市规划发展、人们居住方式及居住环境等因素的影响下出现的新兴行业,是现代化城市管理中不可或缺的一部分。现代意义上的物业管理最早源于19世纪60年代的伯明翰,专业性的物业管理形成并发展于20世纪30年代的美国,同国外相比,我国的物业管理产生于20世纪80年代,起步较晚,制度不成熟,1994年,建设部颁布了有关物业管理的第一个主要部门规章《城市新建住宅管理办法》,之后,深圳、广东、北京、上海等城市出台了地方性物业管理法规或规章,但一直没有全国性的物业管理规范,直到2003年,国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规《物业管理条例》,该条例将前期物业管理其纳入法制轨道,弥补了前期物业管理缺失的境况,使规范前期物业管理市场有法可依。2007年3月《物权法》出台,对建筑物区分所有权作出明确规定,确立了物业管理的一些基本制度,提出了一些解决物业管理问题的原则,但是,伴随着城市房地产业的兴起,物业管理领域的问题愈加复杂而多样化,尤其是前期物业管理引发的问题更加凸显,前期物业管理作为整个物业管理活动的基础阶段,是非常重要的环节,不容忽视,因此,解决好前期物业管理中存在的问题是关键。本文通过论述前期物业管理出现的诸多问题,指出存在的困境,给出解决问题的对策及建议,对维护当事人的合法权益、规范物业服务市场,具有重要的理论意义及现实指导意义。

  关键词:前期物业管理 临时规约 前期物业服务合同

  一、前期物业管理概述

  随着全球范围内城市的兴旺发展,各国房地产市场日渐成为该国商业资本和其它生产资源优化配置的重要场所,作为房地产行业的衍生品—物业管理兴起。前期物业管理是物业管理的初始阶段,对维护整个物业管理的连续性有着非常重要的作用。

  (一)物业管理的产生与发展

  现代意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国,当时工业革命的兴起,城市规模不断扩张,伯明翰市首开物业管理的先河,后在英国迅速推广开来。专业性的物业管理,则出现在19世纪末并形成发展于20世纪30年代的美国,1908年,世界上第一个专业物业管理行业组织—CBMO诞生,自此以后,这种现代的物业管理模式和行业组织逐渐为世界各国所重视并借鉴吸收。目前,美国、欧洲大陆、亚洲的日本、韩国、新加坡及我国的香港、台湾地区等地,物业管理都相当发达,国际物业管理行业蓬勃发展。[1]

  我国内地物业管理起步较晚。20世纪80年代,我国城市经济体制改革,房地产业快速发展,带动了物业管理的产生与发展,在深圳、广东及沿海一些经济发展较快的城市出现了物业服务企业,然而随着物业管理的兴起,也暴露了很多问题,这些矛盾的解决亟待需要相关制度的产生,1994年3月23日,建设部颁布了《城市新建住宅管理办法》,明确要求在新建小区推行物业管理制度,这是建国以来我国有关物业管理的第一个主要部门规章,是我国物业管理体制上的重大突破。[2]1994年6月18日,深圳市人大常委会通过《深圳经济特区住宅区物业管理条例》,我国第一部地方性物业管理法规由此诞生。随后,广东、北京、上海、江苏、重庆等地纷纷出台地方物业管理法规或规章,形成了以国家和地方互补的物业管理法规政策体系,但一直没有全国性的物业管理规范,直到2003年,国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规《物业管理条例》。该条例对业主、物业服务企业、房地产开发建设单位等规定了较为详细的权利、义务,将前期物业管理纳入法制轨道,弥补了前期物业管理缺失的境况,使规范前期物业管理市场有法可依,该条例是迄今为止我国效力最高的一部专门规范物业管理的行政法规。2007年10月1日《物权法》的出台,第一次以法律的形式确立了以区分建筑物所有权为核心的物业管理法律制度,标志着我国物业管理又迈出了一个新台阶。[3]《物权法》确立了物业管理的一些基本制度,针对近年来现实生活中物业管理出现的争议较大的问题,提出了解决的原则,《物权法》生效后,《物业管理条例》对与《物权法》中建筑物区分所有权制度相悖的规定进行了修改,经过二十多年的摸索与实践,我国的物业管理制度有了飞跃性的发展,法制环境不断改善。

  物业管理作为对旧管理体制的一种革新,是市场经济发展的必然结果,管理领域逐步扩大,从住宅扩展到工业区、办公楼、商场、医院等物业;管理内容相当广泛,服务项目呈现多元化、全方位的态势,而且不同类别的物业有着不同的管理侧重点,归纳起来可以分为“六大管理、三类服务”。“六大管理”即房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理,“三大服务”即常规性公共服务(合同服务)、委托性特约服务(非合同零星服务)和经营性多种服务(全方位、多层次的综合服务)。[4]其内涵简言之,是指专门的机构受物业所有人的委托,按照国家法律以及合同和契约行使管理权,运用现代化管理科学和先进的技术对已投入的使用的物业以经营的方式进行管理,同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理,并向业主或租户提供多方面的综合性的服务。[5]

  (二)前期物业管理的内涵

  所谓前期物业管理是指在物业业主购买物业以前由项目开发建设者选聘的物业管理企业,并与之签订物业服务合同由其来进行物业管理。[6]它主要对公共场所、房屋共有部分的清洁和管理;对物业共用部分的维修、养护和管理;对物业共用设施的维护、养护和管理;附属建筑物、构筑物维修、养护和管理;对物业治安、消防等事项的管理,与整个物业管理活动中的管理对象基本一致。在我国,根据委托物业服务企业对小区进行物业管理可分为两个阶段:前一个阶段是由开发建设单位委托物业服务企业对物业小区进行管理—前期物业管理阶段,后一个阶段是由业主自行选择物业服务企业阶段。可见,前期物业管理的开始意味着对小区的管理控制权由建设单位转向物业所有人。前期物业管理阶段是整个物业管理活动中的初始阶段,是非常重要的环节。

  从时间段上来讲,前期物业管理可以分为两个阶段:第一个阶段是从项目初始至工程竣工验收合格为止,对于物业管理而言可以称为“早期物业管理介入”,这个阶段的物业管理活动通常由开发公司自己负责;第二个阶段是从工程验收合格开始到业主委员会与物业管理公司依法签订的物业服务协议生效时为止,这个阶段的物业管理服务由开发商按法定程序和要求聘请的物业管理公司负责实施。但在实践中,由于某一管理项目的分期建设时常使两个阶段没有明确的界限。[7]

  从内容上来讲,前期物业管理主要包括前期物业服务合同、业主临时规约、承接物业时的查验、物业承接验收时的文件资料移交、建设单位配置物业管理用房、建设单位的物业保修等等。具体为,前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位与选聘的物业服务企业签订的书面合同;临时管理规约是指建设单位在销售物业之前,对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反临时管理规约应当承担责任等事项依法作出的约定,建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向买受人明示,并予以说明;物业服务企业在承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,而建设单位办理物业承接验收手续时,应向物业服务企业移交文件资料、按规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房、按国家规定在保修期限和保修范围内承担物业的保修责任。

  二、前期物业管理面临的困境

  前期物业管理既有复杂性又有特殊性,研究和解决好前期物业管理中出现的诸多问题,找出其中的关键所在,是物业管理中的重要课题。

  (一)前期物业服务合同的主体地位扑朔迷离

  前期物业服务合同,这一过渡性质的合同虽只是一种临时性安排,伴随着普通物业服务合同的生效而失去效力,但因其具备独特的合同性质、扑朔迷离的合同主体以及错综复杂的法律关系而存在分析探讨的必要。[8]同普通物业服务合同相比,前期物业服务合同在订立时间、主体及生效期间等方面有其自身独有的特征。前期物业服务合同是由建设单位与物业服务企业签订的,物业买受人并不是前期物业服务合同的当事人,却要缴纳物业服务费,此时我们不禁要问物业服务合同的性质是什么,效力又是怎样的?当物业服务企业不全面履行或不履行前期物业服务合同义务,建设单位作为合同一方又不监督物业服务企业履行义务时,因物业买受人在前期物业服务合同中的法律地位不明确,业主往往以此为由不缴纳物业服务费,导致物业服务纠纷不断。再者,现实生活中,建设单位为了节约成本、谋求利益,往往自行出资组建物业服务企业进行前期物业管理,有的建设单位组建具有独立法人资格的子公司,有的作为控股股东与其他股东共同组建股份有限公司,由于这种特殊的关系,建设单位便将建设中的质量问题、购房时的承诺等等推到组建的物业公司上,业主只能处于无奈的境地。这些问题让我们看到前期物业服务合同的弊端,合同的主体一方是建设单位,一方是建设单位选聘的物业公司,建设单位与物业公司往往又存在特殊的关系,业主与物业公司却不存在合同关系,由于合同具有相对性,也就是说,通常情况下只有合同的相对方才有权请求履行合同。而在前期物业服务合同中,业主却没有权利要求物业管理企业依照前期物业管理合同提供物业服务。如果物业管理企业违反前期物业服务合同,提供的物业不符合约定,业主也不能要求物业管理企业承担违约责任。而物业管理企业也没有权利要求业主缴纳各种物业服务费用。[9]前期物业服务合同打破了合同的相对性,也是现实中引起物业纠纷的主要缘由。学者杨立新从委托合同及商业交易习惯的角度给其作出合理解释,他认为建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同时,虽是双方签订的,但物业公司对建设单位是受托人的身份完全明知,业主才是物业的实际享用者和义务承担者,这是一种商业惯例。但是,笔者认为,这种解释只是针对业主认为自己不是前期物业服务合同的主体而拒绝缴纳物业费的一种抗辩理由,如果前期物业服务合同侵害到业主的合法权益时,业主该如何救济呢,是否只是等待小区入住率达到一定比例时,召开业主大会选举业主委员会,等待选聘新的物业服务企业呢?这期间的权利如救济?当然,根据《物业管理条例》第二十三条的规定,“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”当业主与建设单位签订物业买卖合同时,也对前期物业服务合同进行了认同,是一种追认行为,所以前期物业服务合同对业主具有具有约束力。这条似乎强调了前期物业服务合同经业主承诺后对业主的约束力,但物业公司侵害业主利益时业主如何有效维权,在现实生活中却难找途径解决。

  (二)前期物业管理中物业服务费规定不明晰

  关于物业管理服务收费,《物业管理条例》有条文规定,但是规定不明晰。其中,第四十一条规定了物业服务原则,“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。”第四十二条规定了前期物业管理中费用的承担问题,“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。”未明确前期物业管理阶段的费用由谁承担,该规定有不足之处:1.在时间上只规定到物业交给物业买受人,但对于物业交给买受人而业主委员会选聘物业管理企业前这一仍属于前期物业管理阶段的物业管理费用的承担问题却没有规定2.忽视开发商与业主约定费用承担的情况,缩小了当事人意思自治的空间,也是对当事人权利不合理的限制。[10]第四十三条,是对物业服务收费行政监督方面的规定,为约束物业服务收费,现行制度仍更多的依赖于行政干预,《物业服务收费办法》第六条规定“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”行政干预物业服务收费表现在:价格控制,即政府指导价和市场调节价;备案登记,物业收费标准报物价管理部门备案;行政处罚,物业服务企业违反价格法律、法规和规定,由政府主管部门依法予以处罚等等,政府干预、指导价格是否符合市场经济的发展规律?市场经济中,政府指导价往往不灵活、具有滞后性,而前期物业服务合同往往是政府指导价,政府定价的标准是什么?因此,前期物业服务收费的标准,是一个重要的问题。

  (三)临时管理规约易被物业买受人忽视

  《物权法》明确提出建筑物区分所有权,确立了物业管理的一些基本制度,提出了一些解决物业管理问题的原则。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对共有部分享有共有权和共同管理权的复合所有权。[11]而管理规约正是以建筑物区分所有权为基础成立起来的,[12]它是指业主大会依照法定程序通过的对业主具有约束力的关于共同事务及共有财产的管理的具体规则。[13]管理规约的设立、变更和废止,可以基于业主大会的决议,也可以由开发商预先制定格式化的管理规约,在预售或出售商品房时,分别与具体业主达成同意该管理规约的合意。[14]而在预售或出售商品房时,达成的合意即临时管理规约,规定建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。问题在于临时管理规约是建设单位单方意思表示,并非由业主大会制定,如果物业买受人满意房屋购买合同,忽视临时管理规约的约定而签订承诺书,或是满意房屋买卖合同,虽不满意临时管理规约,但认为临时管理规约只是购买房屋合同时很小的一部分,不能因小失大,而勉强接受,此时,临时管理规约无异于给物业买受人加了强制缔约义务。而民法奉行意思自治原则,要约与承诺原则上基于当事人自愿,只有在极为例外的情形下,法律才对某些当事人课加强制缔约义务,此类义务人一般是占据垄断地位或优势地位的企业。

  三、对前期物业管理中出现的问题提出一些对策

  针对实践中前期物业管理阶段中出现的一些问题,提出对策以求找到解决问题的途径。

  (一)严格执行物业管理招投标制度,打破建、管不分的局面

  《物业管理条例》第二十四条规定了从事前期物业管理的物业服务企业的选聘方式,即国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于三个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。虽然,国家提倡建、管分离的原则,但现实表明,很多建设单位为了节约成本、谋求利益,自行出资组建物业服务企业进行前期物业管理,有的建设单位组建具有独立法人资格的子公司,有的作为控股股东与其他股东共同组建股份有限公司,并没有严格执行物业管理招投标制度,从而形成建、管不分的局面。物业服务企业一定要遵循市场规律才能在市场竞争中赢得发展,因此要严格执行招投标制度,公开、公正、公平选聘物业服务企业,严格按照《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定,对申请投标人认真地进行资格预审,包括企业的资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料,实行建设单位与物业服务企业分业经营,打破建、管不分的体制。最终使物业服务企业以专业化谋发展、市场化谋效益、人性化求认同,最终,以高质量、高品位的物业服务在市场竞争中赢得广大业主的青睐。