《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》解读
马宁 上海锦天城律师事务所
2006年7月24日，建设部、商务部、国家和发展改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局（以下简称“六部委”）联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（以下简称“《意见》”）。该《意见》对外商投资房地产的市场准入、开发经营，以及境外机构和个人购买房产等3大领域，进行了明确规范。《意见》发布后，立刻在业内掀起阵阵波澜。本文将简要介绍《意见》的主要内容及其可能存在的问题，希望能对从事有关行业的企业和人士提供一定的指导作用。
一、 严格境外机构和个人购房管理
(一) 《意见》规定
《意见》规定，除经批准从事经营房地产的企业外，符合条件的境外机构和个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，具体包含两种情况：一是境外机构经有关部门批准在境内设立的分支、代表机构，二是在境内工作、学习时间超过一年的境外个人。在境内工作学习不足一年时间的，其住房需求可通过租赁方式加以解决。考虑到港澳台地区居民和华侨与内地联系密切，其中很多人虽然没有在内地学习、工作，但在内地长期生活，允许其在境内购买自住的商品房是有必要的，因此《意见》规定可在境内限购一定面积的自住商品房。
“自用、自住原则按以下政策把握：凡符合条件的境外个人在境内只能购买一套用于自住的商品房，符合条件的境外机构只能在设立分支、代表机构的城市购买用于办公所需的商品房。”（见《六部门有关负责人就规范房地产市场外资准入答记者问》，以下简称“答记者问”）
《意见》还规定，境外机构和个人购买房产必须实行实名制。
（二）潜在问题
1、港澳台居民和华侨的购房面积如何把握？
《意见》规定港澳台居民和华侨可在境内限购一定面积的自住商品房，那么，一定面积究竟是多大？是否同境外个人一样，只能购买一套住房？《意见》对此没有明确规定。
但北京市建委房屋市场交易管理处在2006年7月20日率先发文（《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》，自7月21日起执行），明确称港澳台居民和华侨只能在北京购买一套自住房。紧急通知中还说，从2006年7月21日起，凡是不符合规定的机构和个人，开发企业不得与其进行网上签约，未按规定执行产生的合同纠纷由当事人承担法律和经济责任，违规进行网上签约的房屋交易部门将不予办理预售登记和转移登记手续。
考虑到《意见》的落实还取决于地方出台相关细则，不同地区对“一定面积”可能会做出不同的规定。但根据《意见》的精神，从套数上而非单纯的面积上进行设限是比较科学也比较务实的做法。
2、实名制能否有效落实？
《意见》采用购房实名制的初衷是为了更准确地掌握房地产信息，防止某些境外机构和个人违规购买炒作房地产，但此项规定在具体操作中有难度。如一个人用朋友或亲戚的名字购买看中的一处物业，对是否实名有鉴别困难。对于港澳台居民夫妻可否分别用实名制购房？如果不可以，如何控制？实名制的有效落实需要全国信用及购房信息联网才可以实现，非一地可以控制。
二、 外商投资房地产4道关
1、注册资本限制：外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
2、并购企业限制：境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。　　3、贷款限制：外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
点评：《意见》制定者希望通过大幅提高外资进入中国楼市的门槛，将部分中小游资挡在门外。
4、合同限制：外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
点评：该规定旨在抑制变相贷款融资，防止境内外联手的短线炒作行为的发生，避免外资的短期投机获利行为对我国楼市造成扰乱后果。比如外资以合作入股的方式加入境内房地产企业，但在签定合同时约定一个固定回报率。这就是变相的贷款利息。外资其实对项目操作没有任何介入。
三、 结汇管理暗中较劲
虽然《意见》仅称，外汇管理部门需要严格审核相关资金汇入和结汇，并采取先税后汇的做法。但由于以结汇影响交易流程是最重要的控制手段之一，对外资来说，最主要的制约是因交易手续繁杂而导致投资周期拉长，因而实践操作中结汇方面的阻碍和拖延值得外资注意。
《答记者问》对外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇的具体办理程序做了说明，即“境外机构和个人从境外汇入购房款或从其境内外汇账户支付购房款的，应当经外汇指定银行审核确认相关材料后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户，不能将外汇资金直接划入房地产开发企业的外汇账户。境外机构和个人因故不能完成商品房交易，需将人民币购房款购汇汇出的，经原结汇的外汇指定银行进行真实性审核确认后，可将人民币购房款购汇划回境外机构或个人外汇账户。境外机构和个人转让所购境内商品房取得的人民币资金，须依法办理纳税等手续并经商品房所在外汇管理部门审核确认后，可购汇汇出。”从程序上也可看出结汇管理的严格性。
《意见》的实际效果目前还不明朗，其落实尚待地方细则的出台，但确实已对行业产生了一定的“威慑”作用，市场观望情绪浓厚。我们将继续关注《意见》及相关规定的动态。
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中国农业银行


中国农业发展银行关于印发《中国农业发展银行农业技术改造贷款管理办法（试行）》的通知

1995年6月21日，中国农业发展银行

中国农业发展银行各省、自治区、直辖市分行：
现将中国农业发展银行农业技术改造贷款管理办法（试行）印发给你们，望遵照执行。执行中有什么问题和意见，请及时上报总行。

附：中国农业发展银行农业技术改造贷款管理办法（试行）

第一章 总 则
第一条 为管好用好农业技术改造贷款，提高信贷资金使用效益，更好地推进企业技术进步，支持农业和农村经济发展，根据国家固定资产投资的有关政策规定，特制定本办法。
第二条 技术改造贷款是银行为支持现有企业以内涵扩大再生产为主的技术改造和技术引进，推进企业技术进步而发放的贷款，它属于固定资产投资范畴。
第三条 发放技术改造贷款必须坚持以下原则：
（一）执行国家计划的原则。技术改造贷款计划是国家固定资产投资计划的重要组成部分，贷款计划的安排，必须以国家产业政策为导向，以国家批准的项目计划和信贷计划为依据，未经批准不得突破。
（二）推动技术进步的原则。推动技术进步是技术改造贷款的目的和要求。因此，要重点支持技术含量高，对行业发展具有推动作用的项目。
（三）突出重点量力而行的原则。要重点支持那些行业骨干项目、行业发展的关键环节项目及市场前景广阔的项目。
（四）坚持实事求是，从实际出发的原则。编制计划必须坚持实事求是，不得虚报冒估。
（五）安全效益原则。贷款必须做到放得出、收得回、有效益。

第二章 贷款的对象、用途和条件
第四条 凡经工商行政部门批准登记注册、具有企业法人资格、实行独立经济核算的农林水气象等行业所属全民所有制、集体所有制企业及企业集团；在中国境内实施技术改造的中外合资企业、中外合作经营企业和外商独资企业等，均可向银行申请此项贷款。
第五条 贷款主要用于支持企业采用国内外先进适用的新技术、新工艺、新设备、新材料，消化吸收国外先进技术，推广、应用科技新成果；提高产品质量，增强出口创汇能力，发展国内外市场适销对路产品，增强市场竞争能力；节能降耗及综合利用等技术改造资金需要。
第六条 申请贷款的项目必须具备以下条件：
（一）符合国家政策和有关法规。
（二）经有权机关批准已纳入国家行业规划，并已列入年度技术改造投资计划。
（三）拟采用的工艺技术和设备先进适用、经济合理。
（四）产品适销对路，经济效益、社会效益良好，市场竞争力强。
（五）建设条件和生产条件具备，环境保护措施落实。
（六）土建一般不超过总投资的20％。
（七）自筹资金不少于项目总投资的30％，项目投产后所需铺底流动资金落实，需要进口设备原材料要有外汇来源。
（八）还款资金来源落实。项目经济效益明显，有代偿债务能力的单位做担保或用属于自有支配权的财产做抵押。
（九）在中国农业发展银行的营业机构（或代理行）开立基本帐户；接受我行监督，并报送有关会计、财务报表资料。

第三章 贷款的期限和利率
第七条 贷款期限根据项目建设期的长短和效益情况确定，一般1－3年，最长不超过5年。
第八条 贷款利率按国家有关规定执行。

第四章 计划的编报与审批
第九条 计划编制的依据和要求。计划编制要依据国民经济发展计划和国家的投资政策、产业政策和信贷政策；要遵循客观经济规律，体现技术进步，反映国家的投资重点；同时要兼顾部门需要。
第十条 计划的编制与下达。
（一）贷款项目计划的编报。贷款项目计划自下而上编报，各级分（支）行第四季度会同地方计（经）委和企业主管部门联合对申请贷款项目进行会审筛选，编制下年度贷款项目计划，经三方签字盖章后，各自逐级汇总上报。省分行在上报项目计划的同时，要报送项目推荐意见。推荐意见内容应包括：企业及项目概况、投资环境、资源优势、效益预测、还款保障等。
（二）贷款项目计划的下达。总行根据各省、自治区、直辖市及计划单列市分行上报的年度贷款项目计划，按审批权限与国家经贸委及各有关部门衔接，经协商确定立项的项目由国家经贸委作为各行业贷款项目下达各省、自治区、直辖市及计划单列市执行。
（三）贷款计划的编制与下达。总行以各地区上报项目计划为依据，编制全行技术改造贷款计划，并与国家信贷计划、固定资产投资计划进行衔接平衡，由总行随经批准的项目计划下达各省、自治区、直辖市及计划单列市分行，再由各分行下达到经办行执行。

第五章 贷款的申请与审批
第十一条 贷款项目列入国家年度技术改造投资计划和银行信贷计划后，借款单位可向银行申请贷款。同时提供下列资料银行据以评估。
（一）经有关部门批准的项目建议书、可行性研究报告、设计任务书、初步（扩初）设计（小型项目为实施方案）等文件。
（二）引进项目的考察报告和有关文件。
（三）银行认为需要提供的其他文件和资料。
（四）银行据上述材料进一步评估，确定贷与不贷、贷多贷少及期限。
第十二条 贷款审批权限。根据实际情况另文规定。

第六章 贷款的发放、管理和收回
第十三条 贷款发放前，借款单位与银行签订借款合同。借款合同签订后，借款单位即可在银行办理借款手续，银行据批准的用款计划和项目实施进度监督支付。借款合同自签订之日起生效，至该合同全部贷款本息收回终止。
第十四条 银行应定期检查贷款使用情况及工程进度，帮助借款单位及时解决项目实施中的问题，促进项目按期投产、达产，早见效、早还款。
第十五条 借款单位要按指定用途用款，否则，银行有权停止贷款。贷款被挪作它用，银行要按规定加收50％罚息，并视情况收回部分贷款或全部贷款。
第十六条 贷款单位未还清全部贷款前，未经银行许可，不得将贷款建造或购置的资产转让、出售、租赁、作价入股或抵押他人。否则按挪用贷款处理。
第十七条 贷款到期，借款单位必须如数归还。确因客观原因造成不能按期还款，借款单位要在贷款到期前向银行提出展期申请，借款单位还需通知并征得担保人同意银行可视情况同意展期。展期只准一次，最长不超过一年。

第七章 附 则
第十八条 本办法由中国农业发展银行总行制定，解释、修改亦同。
第十九条 各省、自治区、直辖市分行可根据本办法，结合当地实际，制定实施细则，报总行备案。
第二十条 本办法自颁布之日起执行。