物权法与最高法查扣冻规定对土地使用权转让中法律适用冲突问题研究
王盘明
防城港市法院受理的数起执行案件中出现了在执行案件第三人在物权法颁布前向被执行人以合同方式买受取得的土地使用权后尚未取得或正在办理土地使用权证的情况，由于物权法中物权公示原则对物权的认定是以土地使用权证的名称作为唯一标准的，与最高法《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）中对因土地转让合同方式取得土地使用权的非因当事人的原因而导致土地不能过户办理土地使用权证的，视同物权转移，对土地使用权转让合同善意第三人购买予以保护的规定存在重大分岐。由于《查扣冻规定》在执行中大量适用，物权法与《查扣冻规定》规定的冲突导致对执行案件中土地使用权的权属认定出现重大分岐，无法正确适用查封、扣押等强制执行程序，为此，我们深入对该类案件进行研究总结，并得出结论，欢迎朋友们指正。
案例：09年2月申请执行人王某申请强制拍卖被执行人刘某名下防城港某小区的土地使用权一块偿还债务，法院依法对刘某名下的土地使用权进行了查封，并公告拍卖，第三人李某提出执行异议，认为刘某名下的土地使用权已经于2004年双方签定合同进行了转让，李某并提供了土地使用权转让合同以及支付合同价款的付款凭证和收条，在收到第三人李某的执行异议申请后，出现了两种不同的意见：
意见一，有部分人认为，根据物权法的规定，被查封的土地使用权权证名是刘某，而且已经由土地主管部门登记，具备物权公示效力，其所有权应当属于刘某；而李某与刘某因合同关系转让土地使用权是一个债权关系，由于其转让行为没有完成土地使用权的最终过户，导致李某最终没能依合同取得土地使用权，刘某对此违约责任退还合同价金。
意见二，认为应当可以适用《查扣冻规定》对合同转移未过户的第三人利益保护的相关规定。因为，第一，该合同签定的时间是2004年，在合同签定生效的时间物权法并没有生效，根据法无溯及力的原则，对于该块土地使用权的归属问题不能适用物权法对土地使用权进行判断，而应当适用《查扣冻规定》的规定；第二，第三人李某之所以没有办理完成土地使用权的过户原因在于政府对于该块土地的规划与办证在2004年并没有开始，而是直到2008年才开始办证，第三人李某对于土地使用权过户问题并没有消极对待而在事实上属于不可抗力，第三人对此无过错，其法律利益应当得到保护；第三，最高法《查扣冻规定》对因不属于第三人主观上原因导致土地使用权不能过户的情况进行了明确的规定，即第三人在取得土地使用权后，合理取得，支付合部价款并实际占有的，视为取得物权；对于第三人通过司法处置的方式取得土地使用权的，由于其他原因导致土地使用权不能过户的，视为物权已经转移。第四，实际占有的法律内涵，由于土地和不动产其他实际占有的方式与动产不一致，不动产的实际占有指的是物权人对不动产的完全的支配作用，表现为对不动产的使用、出租、管理、收益等支配方式，凡以可以明确表明其对不动产所有物的实际支配的行为方式皆可认定为实际占有。第三人李某将合同指向的土地使用权向信用社用于抵押借款，事实上已经对该块土地实施了实质上的使用和收益、处分的权能，应当确定李某已经完成了该不动产的实际占有。
最后我们认为，对于此类涉及土地使用权流转的的案件应以物权法的生效时间为界定界限，分成三种情形：1）在物权法生效前合同双方当事人依土地使用权转让合同进行土地使用权转让的，并支付全部价款并实际办理土地使用权过户手续的，不能归责于买受人的原因导致的土地使用权不能过户，应当视为买受人已经实质上取得土地使用权，对此不能予以查封或拍卖；2）对于没有支付合同所约定的价金，买受人并没有积极办理土地使用权过户手续的，应当视为土地使用权转让合同没有实际完全履行，属于实质上的合同违约，对于出卖人名下的土地使用权是可以进行查封、扣押、拍卖的司法处置；3）对于物权法生效以后的土地使用权合同转移问题，应当无条件适用物权法对土地使用权物权的认定的相关规定，不再适用《查扣冻规定》对土地使用权转移未过户的规定。
中华人民共和国合伙企业登记管理办法
国务院
中华人民共和国合伙企业登记管理办法
中华人民共和国国务院令
第236号
现发布《中华人民共和国合伙企业登记管理办法》，
自发布之日起施行。
总理李鹏
1997年11月19日
第一章总则
第一条为了确认合伙企业的经营资格，规范合伙企业
登记行为，依据《中华人民共和国合伙企业法》（以下简
称合伙企业法），制定本办法。
第二条合伙企业的设立、变更、注销，应当依照合伙
企业法和本办法的规定办理企业登记。
第三条合伙企业经企业登记机关依法核准登记，领取
营业执照后，方可从事经营活动。
合伙企业应当在企业登记机关核准的登记事项内依法
从事经营活动。
第四条工商行政管理机关是合伙企业登记机关（以下
简称企业登记机关）。
国务院工商行政管理部门主管全国的合伙企业登记工
作。
市、县工商行政管理机关负责本辖区内的合伙企业登
记。
第二章设立登记
第五条设立合伙企业，应当具备合伙企业法第八条规
定的条件。
第六条设立合伙企业，应当由全体合伙人指定的代表
或者共同委托的代理人向企业登记机关申请设立登记。
第七条合伙企业的登记事项应当包括：合伙企业的名
称、经营场所、经营范围、经营方式和合伙人的姓名及住
所、出资额及出资方式。
合伙企业确定执行合伙企业事务的合伙人或者设立分
支机构的，登记事项还应当包括执行合伙企业事务的合伙
人或者分支机构的情况。
第八条申请设立合伙企业，应当向企业登记机关提交
下列文件：
（一）全体合伙人签署的设立登记申请书；
（二）全体合伙人的身份证明；
（三）全体合伙人指定的代表或者共同委托的代理人
的委托书；
（四）合伙协议；
（五）出资权属证明；
（六）经营场所证明；
（七）国务院工商行政管理部门规定提交的其他文件
。
法律、行政法规规定设立合伙企业须报经审批的，还
应当提交有关批准文件。合伙协议约定或者全体合伙人决
定，委托一名或者数名合伙人执行合伙企业事务的，还应
当提交全体合伙人的委托书。
第九条企业登记机关应当自收到申请人依照本办法第
八条规定提交的全部文件之日起30日内，作出核准登记或
者不予登记的决定。
第十条合伙企业的营业执照签发之日，为合伙企业的
成立日期。
第三章变更登记
第十一条合伙企业登记事项发生变更，应当于作出变
更决定或者变更事由发生之日起15日内，向原企业登记机
关申请变更登记。
第十二条合伙企业申请变更登记，应当向原企业登记
机关提交下列文件：
（一）变更登记申请书；
（二）全体合伙人签署的变更决定书或者变更事由发
生的证明文件；
（三）国务院工商行政管理部门规定提交的其他文件
。
法律、行政法规规定变更事项须报经审批的，还应当
提交有关批准文件。
第十三条企业登记机关应当自收到符合本办法第十二
条规定的全部文件之日起30日内，作出核准变更登记或者
不予变更登记的决定。
合伙企业变更登记事项涉及营业执照变更的，企业登
记机关应当换发营业执照。
第四章注销登记
第十四条合伙企业依照合伙企业法第五十七条规定解
散的，应当自清算结束之日起15日内，向原企业登记机关
办理注销登记。
第十五条合伙企业办理注销登记，应当提交下列文件
：
（一）全体合伙人签署的注销登记申请书；
（二）全体合伙人签署的清算报告；
（三）国务院工商行政管理部门规定提交的其他文件
。
合伙企业办理注销登记时，应当缴回营业执照。
第十六条经企业登记机关注销登记，合伙企业终止。
第五章分支机构登记
第十七条合伙企业设立分支机构，应当向分支机构所
在地的企业登记机关申请设立登记。
第十八条分支机构的登记事项应当包括：分支机构的
名称、经营场所、经营范围、经营方式和分支机构负责人
的姓名及住所。
分支机构的经营范围和经营方式不得超出合伙企业的
经营范围和经营方式。
第十九条合伙企业设立分支机构，应当向企业登记机
关提交下列文件：
（一）分支机构设立登记申请书；
（二）全体合伙人签署的设立分支机构的决定书；
（三）企业登记机关加盖印章的合伙企业营业执照复
印件；
（四）全体合伙人委派执行分支机构事务负责人的委
托书及其身份证明；
（五）经营场所证明；
（六）国务院工商行政管理部门规定提交的其他文件
。
法律、行政法规规定合伙企业设立分支机构须报经审
批的，还应当提交有关批准文件。
第二十条合伙企业申请分支机构变更登记或者注销登
记，比照本办法关于合伙企业变更登记、注销登记的规定
办理。
第六章年度检验和证照管理
第二十一条合伙企业应当按照企业登记机关的要求，
在规定的时间内提交年度检验报告书等文件，接受年度检
验。
第二十二条企业登记机关对合伙企业提交的年度检验
文件进行审查，以确认其继续经营的资格。
第二十三条合伙企业的营业执照分为正本和副本，正
本和副本具有同等法律效力。
合伙企业根据业务需要，可以向企业登记机关申请核
发若干营业执照副本。
合伙企业应当将营业执照正本置放在经营场所的醒目
位置。
第二十四条任何单位和个人不得伪造、涂改、出售、
出租、出借或者以其他方式转让营业执照。
合伙企业营业执照遗失或者毁损的，应当在企业登记
机关指定的报刊上声明作废，并向企业登记机关申请补领
或者更换。
第二十五条合伙企业营业执照的正本和副本样式，由
国务院工商行政管理部门制定。
第七章法律责任
第二十六条未经企业登记机关依法核准登记并领取营
业执照，以合伙企业名义从事经营活动的，由企业登记机
关责令停止经营活动，可以处5000元以下的罚款。
第二十七条办理合伙企业登记时，提交虚假文件或者
采取其他欺骗手段，取得合伙企业登记的，由企业登记机
关责令改正，可以处5000元以下的罚款；情节严重的，撤
销企业登记，吊销营业执照。
第二十八条合伙企业登记事项发生变更，未依照本办
法规定办理变更登记的，由企业登记机关责令限期改正；
逾期仍不办理变更登记的，处2000元以下的罚款。
第二十九条合伙企业的清算人不向企业登记机关报送
清算报告，或者报送的清算报告隐瞒重要事实或者有重大
遗漏的，由企业登记机关责令改正。
第三十条合伙企业解散并清算结束后，不办理注销登
记的，由企业登记机关吊销营业执照。
第三十一条合伙企业不依照本办法的规定接受年度检
验的，由企业登记机关责令限期接受年度检验，可以处30
00元以下的罚款；逾期仍不接受年度检验的，撤销企业登
记，吊销营业执照。
第三十二条合伙企业在年度检验中，隐瞒真实情况，
弄虚作假的，由企业登记机关责令改正，可以处3000元以
下的罚款。
第三十三条合伙企业未将其营业执照正本置放于经营
场所醒目位置的，由企业登记机关责令限期改正。
第三十四条合伙企业出租、出借或者以其他方式转让
营业执照的，由企业登记机关责令改正，可以处5000元以
下的罚款；情节严重的，撤销企业登记，吊销营业执照。
承租、承借或者以其他方式受让营业执照从事经营活
动的，由企业登记机关责令停止经营活动，可以处5000元
以下的罚款。
第三十五条企业登记机关的工作人员滥用职权、徇私
舞弊、收受贿赂、侵害合伙企业合法权益，构成犯罪的，
依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分
。
第八章附则
第三十六条本办法自发布之日起施行。