广西壮族自治区人大常委会


广西壮族自治区消防条例

（2001年7月29日广西壮族自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过根据2004年6月3日广西壮族自治区第十届人民代表大会常务委员会第八次会议《关于修改〈广西壮族自治区消防条例〉的决定》修正）



第一章　总　　则



第一条　为加强消防工作，预防和减少火灾事故，保护公民人身、公共财产和公民财产的安全，根据《中华人民共和国消防法》，结合本自治区实际，制定本条例。

第二条　本条例适用于本自治区行政区域内的国家机关、社会团体、企业、事业单位以及其他组织和个人。法律、法规另有规定的除外。

第三条　消防工作贯彻预防为主、防消结合的方针，坚持专门机关和群众相结合，实行防火安全责任制，推进消防工作社会化。

第四条　各级人民政府负责本行政区域内的消防工作，并应当将消防工作纳入当地国民经济和社会发展计划，保障消防工作与当地经济建设和社会发展相适应。

第五条　县级以上人民政府公安机关对本行政区域内的消防工作实施监督管理，并由本级人民政府公安机关消防机构负责实施。



第二章　消防职责



第六条　各级人民政府应当履行下列消防工作职责：

（一）贯彻消防法律、法规、规章；

（二）组织消防宣传教育，提高公民的消防意识；

（三）定期组织消防安全检查，及时协调解决消防工作中的重大问题；

（四）组织编制城市消防规划，协调落实城市公共消防设施建设；

（五）加强消防组织建设，按国家规定的标准建立消防组织、配备消防装备；

（六）将消防经费纳入本级财政预算。

第七条　各有关单位应当履行下列消防安全职责：

（一）执行消防法律、法规、规章、技术规范和标准；

（二）制定消防安全制度、消防安全操作规程；

（三）把消防工作纳入工作、生产、经营管理内容，实行防火安全责任制，确定本单位和所属各部门、岗位的消防安全责任人；

（四）对职工进行消防宣传教育；

（五）组织防火检查，及时消除火灾隐患；

（六）按照国家有关规定配置消防设施和器材、设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，保持完好有效；

（七）保障疏散通道、安全出口畅通，设置符合国家规定的消防安全疏散标志，配备应急照明设施；

（八）按照法律法规规定建立专职消防队或者义务消防队；

（九）完成当地人民政府和上级主管部门部署的消防工作。

第八条　消防安全重点单位除应当履行本条例第七条规定的职责外，还应当履行下列消防安全职责：

（一）建立防火档案，确定消防安全重点部位，设置防火标志；

（二）实行每日防火巡查，建立巡查记录；

（三）对职工进行消防安全培训；

（四）制定灭火和应急疏散预案，定期组织消防演练。

第九条　单位的法定代表人应当熟悉和掌握本单位消防工作情况，逐级落实各项防火安全责任制，保障消防工作所需经费的投入，促进本单位贯彻落实法律、法规及本条例规定的各项消防安全职责。

第十条　公民应当履行下列消防安全义务：

（一）遵守消防法律、法规和规章；

（二）遵守本单位各项消防安全制度、消防安全操作规程；

（三）安全用火、用电和使用易燃易爆危险物品；

（四）不乱堆乱放可燃物，不堵塞公共通道；

（五）爱护公共消防设施；

（六）对被监护人进行消防安全教育。

第十一条　公安消防机构应当履行下列职责：

（一）对有关单位和公民遵守执行消防法律、法规、规章、技术规范和标准的情况进行监督检查；

（二）参与编制城市消防规划，按照规划确定的方案监督公共消防设施的建设、改善和维护；

（三）开展消防宣传教育；

（四）负责建筑工程消防设计图纸审核和建筑工程竣工的消防验收；

（五）监督易燃易爆危险物品的生产、储存、运输、销售、使用和销毁；

（六）监督火灾隐患的整改；

（七）监督消防产品的质量；

（八）指导专职消防队和义务消防队的建设和训练；

（九）组织和指挥火灾扑救，参加其他灾害或者事故的抢险救援；

（十）调查、认定火灾原因，核定火灾损失，处理火灾事故和消防违法行为；

（十一）法律、法规和规章规定的其他职责。



第三章　火灾预防



第十二条　城市人民政府应当组织公安消防、城市规划、发展和改革等部门编制包括消防安全布局、消防站、消防供水、消防车通道、消防通信、消防装备等内容的消防规划，纳入城市总体规划，并负责组织有关部门实施。

第十三条　公共消防设施应当与其他市政基础设施统一规划、设计、建设和验收。城市新建道路、居住区、开发区以及旧城改造等必须按照国家有关规定同步建设公共消防设施。城市原有的公共消防设施不足或者不适应实际需要的，应当增建、改建、配置。

城市总体规划确定的消防站和其他公共消防设施建设用地，非经法定程序，任何单位和个人不得占用。

公共消火栓被损坏时，城市供水部门应当及时修复。

第十四条　消防站、消防供水、消防车通道、消防通信的基本建设和消防装备，属于固定资产投资范围的，纳入地方固定资产投资计划。城市建设维护费应当有一定比例用于公共消防设施和消防装备的建设、配置和维护，具体比例由自治区人民政府确定。

鼓励社会团体、企业、事业单位和其他组织以及个人资助公共消防设施和消防装备建设。

第十五条　生产、储存易燃易爆危险物品的工厂、仓库必须避开居民密集的市区，布置在独立安全地段。

已建的严重影响城市消防安全的工厂、仓库等场所，应当采取限期迁移或者改变生产、使用性质等措施，消除安全隐患。

第十六条　新建、改建、扩建、建筑内部装修和用途变更的建筑工程以及输油、输气工程，设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计。

建设消防设施专项工程的，应当委托具有相应资质的设计单位进行设计。

建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及相关资料报送公安消防机构审核。建设单位和施工单位应当按照核准后的设计图纸组织施工，未经原审核的公安消防机构核准，不得擅自变更，确需修改的设计图纸，应当由原设计单位修改，并经公安消防机构核准。

施工单位应当对施工现场的消防安全负责，建立健全消防组织和消防安全管理制度，明确消防安全职责，配备必要的消防设施和器材。

第十七条　公安消防机构对送审的建筑工程消防设计图纸，应当自收到消防设计图纸及有关资料之日起，一般工程在十日内，国家、自治区重点工程以及设置自动消防设施的工程在二十日内，需要组织专家论证的工程可以延长至三十日出具审核意见。

第十八条　按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工后，必须经原审核的公安消防机构进行消防验收；未经公安消防机构验收或者验收不合格的，不得投入使用。

公安消防机构应当在受理建筑工程竣工消防验收申请之日起，在十日内组织消防验收，并在验收后七日内出具验收意见。

建筑工程竣工经消防验收合格后，改变使用性质的，应当符合消防安全规定。

第十九条　含有下列建筑自动消防设施的建筑工程，在工程竣工后，施工安装单位必须委托依法成立的检测单位进行技术测试：

（一）消防供水和自动灭火系统；

（二）防烟、排烟和通风空调系统的防火设施；

（三）消防电源及其配电；

（四）火灾应急照明、应急广播和疏散指示标志；

（五）火灾自动报警系统和消防控制室。

检测单位进行技术检测，应当向施工安装单位出具建筑消防设施技术测试报告。

建设单位在向公安消防机构提出本条第一款所列建筑工程竣工消防验收申请时，必须提交建筑消防设施技术测试报告。

第二十条　建筑工程经消防验收后，建筑的所有者或者管理者应当对消防设施定期进行维护保养和检测，确保消防设施的正常运行。

建筑内部和墙体设置防盗设施，必须符合消防安全规定，不得影响人员疏散。

第二十一条　建筑构件和建筑材料的防火性能必须符合国家标准或者行业标准。

公共场所室内装饰、装修应当按照国家工程建筑消防技术标准的规定，使用不燃或者难燃的材料。装饰、装修不得破坏原有消防设施，不得擅自改变原有消防通道。

第二十二条　歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场、体育馆等公众聚集场所，必须在使用或者开业前，向当地公安消防机构申报消防安全检查。申报单位在申报时应当提供下列文件：

（一）所用建筑的消防设计图纸审核和消防验收意见书；

（二）消防安全管理制度；

（三）灭火疏散预案；

（四）其他有关资料。

公安消防机构应当在接到申报之日起十日内完成消防安全检查。

第二十三条　举办大型的集会、展览（销）会和焰火晚会、灯会、文化体育等群众性活动，具有火灾危险的，主办单位应当制定灭火和应急疏散预案，落实消防安全措施，并在举办日二十日前向当地公安消防机构申报，经公安消防机构对活动现场进行消防安全检查合格后，方可举办。

第二十四条　建筑物内部的消防安全管理，由所有权人负责；所有权人和使用人不一致的，在使用区域内由使用人负责，所有权人应当予以监督和协助。法律、法规另有规定的，从其规定。

在设有车间或者仓库的建筑物内，不得设置员工集体宿舍。

第二十五条　生产、储存、运输、销售或者使用、销毁易燃易爆危险物品的单位和个人，必须执行国家和自治区有关消防安全的规定。

禁止向城市下水道、地下工程、公共水域等倾倒易燃、易爆危险物品。

进入生产、储存易燃易爆危险物品的场所，必须执行国家有关消防安全规定。

第二十六条　禁止在具有火灾、爆炸危险的场所使用明火或者吸烟。对因特殊情况需要使用明火作业的，有关单位内部应当建立严格的审批制度并事先办理审批手续，明火作业应制定动火方案并存档备查。作业人员在作业时应遵守有关消防安全规定，并采取相应的消防安全措施。

第二十七条　下列人员应当依照法律、行政法规和国务院的有关规定取得相应的资格证书或者经过必要的消防安全知识培训：

（一）单位的专（兼）职消防安全管理人员；

（二）消防设施专项工程的设计人员；

（三）自动、固定消防系统的安装、检测、清洗、维修人员和自动消防系统的操作人员；

（四）消防产品的维修人员；

（五）易燃易爆物品仓库的管理人员。

公安消防机构应当对消防安全重点单位的法定代表人或者主要负责人进行消防安全培训。

有关部门对电工、焊工等从事具有火灾危险的作业的特种作业人员进行上岗培训时，应当将消防知识作为培训内容。

第二十八条　消防产品的质量必须符合国家标准或者行业标准。禁止生产、销售或者使用未经依照产品质量法的规定确定的检测机构检验合格的消防产品。禁止使用不符合国家标准或者行业标准的配件或者灭火剂维修消防设施和器材。

第二十九条　任何单位、个人不得损坏或者擅自挪用、拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占消火栓和占用防火间距，不得锁闭安全出口、堵塞消防通道。

货物、仓库等火灾危险场所以及机动车辆、船舶上，应当配置相应种类、数量的消防设施、器材。

第三十条　乡（镇）人民政府、城市街道办事处应当定期组织村（居）民委员会向村（居）民家庭，开展宣传活动，增强消防安全意识，监督和指导村（居）民消除火灾隐患。

农村建筑应当符合有关消防安全规定，设置必要的防火灭火设施。已建成连接成片或者耐火等级比较低的建筑，应当采取增设防火间距、提高耐火等级等措施，逐步进行改造。

易燃建筑密集、乡镇企业集中的乡（镇），当地人民政府应当配备专职消防管理人员。

第三十一条　公安消防机构依法实施消防监督检查时，有关单位和个人应当如实提供有关情况和资料。

公安消防机构发现火灾隐患，应当及时通知有关单位或者个人采取措施，限期消除隐患。

第三十二条　公安消防机构人员依法进行监督检查时必须持有行政执法证件，并应当向被检查单位和个人出示。不出示行政执法证件的，被检查单位和个人有权拒绝检查。



第四章　消防组织



第三十三条　城市消防站应当按照四至七平方公里保护范围和接警后消防车能在五分钟内到达责任区边缘的规定，布局建设。

设区的市应当设置特勤消防站。特勤消防站应当按照国家有关规定配备具有处置特殊火灾、有毒气体泄漏等灭火抢险功能的器材、装备。

第三十四条　公安消防队应当加强业务建设和技术训练，保持消防器材、装备的完好，随时做好灭火准备，接到火灾报警后应当迅速赶赴火场，扑救火灾。

第三十五条　未设公安消防队的县（市），当地人民政府应当逐步建立专职消防队，并按国家有关规定配置消防车辆和必需的灭火器材、装备。

易发生火灾、易燃建筑密集或者乡镇企业集中的乡（镇），应当建立专职消防队或者义务消防队，并配备必要的灭火器材、装备，其他乡（镇）根据当地经济发展和消防工作需要建立义务消防队。

第三十六条　专职或者义务消防队应当加强消防业务训练，增强自防自救能力。

专职消防队和义务消防队应当接受公安消防机构的指导。专职消防队的成立或者撤销，应当向当地公安消防机构备案。



第五章　灭火救援



第三十七条　发现火灾的，应当立即报警。任何单位和个人应当无偿为报警提供便利，不得阻拦报警。禁止谎报火警。

电信部门应当保持报警线路的畅通，接到火灾报警后，应当优先传递，不得延误。

发生火灾事故，有关单位或者个人应当及时报告当地公安消防机构，不得隐瞒。

第三十八条　城市应当建设火灾报警和消防通信指挥中心。消防指挥中心应当配备火灾受理、消防通信、自动消防设施监测等自动化系统。

消防指挥中心与各消防站以及供水、供电、供气、交通管理、急救等部门或者单位之间应当设置火警调度通信专线。

第三十九条　消防车、艇赶赴火灾现场和执行其他抢险救援时，其他车辆、船舶和行人必须避让。对于阻碍消防车、艇通行的车辆、船舶和障碍物，公安消防机构可以采取强制让道措施。

消防车、艇的养路、过路、过桥、过隧道、停车、泊岸等收费的减免，按国家和自治区的有关规定执行。

第四十条　公安消防机构负责统一组织和指挥火灾扑救。火场总指挥员由到场的公安消防机构最高职务指挥员担任。

第四十一条　公安消防队扑救火灾，不得向发生火灾的单位、个人收取任何费用。

对参加扑救外单位火灾的专职消防队、义务消防队所损耗的燃料、灭火剂和器材装备等，经公安消防机构核准后，由起火单位予以补偿。

对火灾原因进行技术鉴定或者专家论证所需的费用，由起火单位按有关规定承担。

第四十二条　对参加扑救火灾受伤、致残、死亡的人员，按照国家及自治区有关规定给予医疗、抚恤。

第四十三条　火灾扑灭后，有关单位和个人应当妥善保护火灾现场，接受事故调查，如实提供情况，不得隐瞒、掩饰起火原因，不得推卸火灾事故责任，不得破坏或者伪造火灾现场。未经公安消防机构批准，任何单位和个人不得清理火灾现场。

第四十四条　火灾扑灭后，公安消防机构应当及时对火灾原因、损失情况迅速开展调查、核实，查明火灾事故责任，并应当在火灾扑灭后六十日内，向火灾当事人出具火灾原因认定书；需要进行技术鉴定或者组织专家论证的，应当在火灾扑灭后的九十日内，发出火灾原因认定书。

当事人对公安消防机构作出的火灾原因认定不服的，可在接到认定通知之日起十五日内，向主管公安机关或者上一级公安消防机构申请重新认定。



第六章　法律责任



第四十五条　违反本条例规定，有下列行为之一的，责令限期改正；逾期不改正的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，情节较轻的，可以并处一千元以上一万元以下罚款，情节较重的，可以并处一万元以上十万元以下罚款：

（一）建筑工程的消防设计图纸未经公安消防机构审核或者审核不合格，擅自施工的；

（二）依法应当进行消防设计的建筑工程竣工时，未经消防验收或者验收不合格，擅自使用的；

（三）公众聚集的场所未经消防安全检查或者经检查不合格，擅自使用或者开业的；

（四）擅自使用防火性能不符合国家标准或者行业标准的建筑构件和建筑材料或者不合格的装饰、装修材料施工的。

单位有前款行为的，依照前款的规定处罚，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处警告或者五百元以上三千元以下罚款。

第四十六条　违反本条例规定，擅自举办大型集会、展览（销）会、焰火晚会、灯会、文化体育等群众性活动，具有火灾危险的，公安消防机构应当责令当场改正；当场不能改正的，应当责令停止举办，可以并处五千元以上五万元以下罚款。

单位有前款行为的，依照前款的规定处罚，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处警告或者五百元以上三千元以下罚款。

第四十七条　机关、团体、企业、事业单位违反本条例规定，未履行消防安全职责的，责令限期改正；逾期不改正的，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分或者警告。

营业性场所有下列行为之一的，责令限期改正；逾期不改正的，责令停产停业，可以并处二千元以上二万元以下罚款，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处五百元以上五千元以下罚款：

（一）对火灾隐患不及时消除的；

（二）不按照国家有关规定，配置消防设施和器材的；

（三）不能保障疏散通道、安全出口畅通的。

在设有车间或者仓库的建筑物内设置员工集体宿舍的，依照本条第二款规定处罚。

第四十八条　维修、安装、检测消防设施、器材的单位，违反消防安全技术规定进行维修、安装、检测的，责令停止违法行为或者限期改正，可以并处一万元以上三万元以下罚款，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处警告或者一千元以上五千元以下罚款。

第四十九条　违反本条例规定，生产、储存、运输、销售或者使用、销毁易燃易爆危险物品的，责令停止违法行为，可以处警告或者二千元以上二万元以下罚款。

单位有前款行为的，依照前款规定处罚，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处警告或者五百元以上五千元以下罚款。

第五十条　违反本条例规定，有下列行为之一的，处警告或者三百元以上三千元以下罚款：

（一）违反消防安全规定进入生产、储存易燃易爆危险物品场所的；

（二）违法使用明火作业或者在具有火灾、爆炸危险的场所违反禁令，吸烟、使用明火的；

（三）阻拦报火警或者谎报火警的；

（四）故意阻碍消防车、艇赶赴火灾现场或者扰乱火灾现场秩序的；

（五）拒不执行火场指挥员指挥，影响灭火救灾的。

第五十一条　违反本条例规定，有下列行为之一的，处警告或者三千元以上三万元以下罚款：

（一）指使或者强令他人违反消防安全规定，冒险作业，尚未造成严重后果的；

（二）埋压、圈占消火栓或者占用防火间距、堵塞消防通道的，或者损坏和擅自挪用、拆除、停用消防设施、器材的；

（三）有重大火灾隐患，经公安消防机构通知逾期不改正的。

单位有前款行为的，依照前款规定处罚，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处警告或者五百元以上三千元以下罚款。

第五十二条　违反本条例规定，隐瞒、掩饰起火原因、推卸火灾事故责任，故意破坏或者伪造火灾现场的，处警告或者五百元以上三千元以下罚款。

单位有前款行为的，处警告或者三千元以上三万元以下罚款，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依照前款规定处罚。



第七章　附　　则



第五十三条　本条例自2001年9月1日起施行。



　　一、研究案例与问题引入
［案例1］2009年5月5日，原告某地产公司与被告曾某签订商铺租赁合同， 约定原告在同等条件下有优先承租权，双方应在租约期满前一个月另行签订续租协议。 2010年8月13日，被告致函原告称租赁合同期满后，因其对该物业另有用途，故不再与原告续约，要求原告准时将承租的商铺交还。 同年10月20日，原告致函被告称该分行已成为原告在该地段的重要布点， 如无法续租必定给原告造成重大经济损失，根据双方订立的协议，在同等条件下原告有优先承租权， 请被告尽快将续租的具体条件书面告知等。 但被告明确表示对该物业另有用途，不再与原告续约。 原告遂起诉称被告无视原告享有优先承租权的合同约定， 在没有告知原告任何续租条件的情况下将上述物业另租他人， 导致原告被迫搬离上述物业， 另觅新址经营，经营地址变化导致原告经营损失巨大，要求被告赔偿原告为承租新场地继续经营而支付的顶手费、装修费用、安装招牌灯箱费用。
一审法院认为，原告虽然是原承租人，按合同约定在同等条件下有优先承租权， 但双方并没有按约定在租约期满前一个月另行签订续租协议。 被告作为产权人，收回涉案房屋后当然有权处分自己名下的物业， 其另行出租涉案房屋给案外人，是其行使处分的权利，原告要求被告赔偿损失，缺乏依据，一审据此驳回原告的诉讼请求。 原告不服上诉， 二审法院认为虽原告与被告约定在同等条件下有优先承租权， 双方应在租约期满前一个月另行签订续租协议， 但双方在租约期满前一个月并未签订续租协议，而是解除了房屋租赁合同，被告在此之后才将涉案房屋出租给他人, 鉴于原告已不是涉案房屋的承租人,其仍主张优先承租权缺乏事实依据, 故其认为被告的该出租行为侵犯了其的优先承租权显然是不成立的， 二审驳回原告的上诉。[1]
［案例2］广州市和平西路8号西关竹园竹升面老铺经营的是广州传统的食品竹升面， 该面铺在原址已经经营了8年，最近因为中央电视台的纪录片《舌尖上的中国》播出后，生意比以前更加红火，恰好该铺位的租赁合同又到期了， 出租人要求由原来的月租金9000元涨至18000元，承租人觉得难以承受，双方各执一词，难以调和，知名老店面临搬迁的命运。 该事件被报导后，老店的命运受到广泛的关注， 政府相关部门也积极介入， 组织双方进行调解，最终达成调解协议，老店以月租金13500元继续承租下去，得以在原址继续经营，而出租人的权益也得到了保障，实现了业主与租客利益的双赢。[2]
近年来， 出现了大量关于承租人是否享有优先承租权的纠纷， 而我国相关法律并没有对优先承租权做出相应的规定，在实际操作中，一般由出租人和承租人在租赁合同中自行约定。 而租赁关系在现实生活中又相当的复杂，如在案例1中承租人应该在何时主张优先承租权？ 出租人拒不告知续租条件是否侵犯优先承租权？ 承租人的损失应如何计算？ 在案例2中长期商业租赁是否有法定的续展权？ 如何处理法定优先承租权的争议等等，这些争议的处理与执行均不好把握。 目前司法界普遍所持有的一种观点是租赁合同是一种债权合同， 根据合同自由的原则，当已签订的租赁合同终止后，应当由双方平等协商自愿达成协议，法律不应过多的干预，否则容易侵犯出租人对租赁物的所有权， 因此承租人主张优先承租权得到法院支持的并不多。 在法律对优先承租权的规定匮乏的情况下，司法实践难以面对日益增加的纠纷，因此有必要对优先承租权的问题进行探讨。
二、优先承租权的含义及其法律性质
（一）优先承租权的含义
有较多学者认为，优先承租权的含义是：在不动产租赁关系中，原承租人在租赁合同到期后，没有违约行为出现，出租人愿意继续出租，需要续签租赁合同的情况下，原承租人对原租赁物在同等条件下拥有法定的优先续租论商业租赁的优先承租权权利,是一项法定权利，是形成权、既得权和独存权。[3]也有观点认为优先承租权可定义为承租人享有的， 在原租赁合同到期后， 请求出租人以第三人同等条件优先与其订立新租赁合同的权利，是一种优先缔约请求权，这种权利既不是物权，也不是形成权，而应当认定为约定产生的债权性权利， 该权利不具备对抗出租人物权请求权的效力，也不具备单方形成新合同关系的效力，[4]这也是目前司法界比较有共识的一种观点。 这两种观点的不同在于前一种观点认为优先承租权是一种法定的权利， 至少是一种已经物权化的权利， 而第二种观点则认为优先承租权只是债权性的约定权利。 对优先承租权性质定位的不同，将导致不同的裁判后果，如果采用第一种观点，那么上述两件案子的承租人无疑均拥有优先承租权。 而采用第二种观点， 上述案件承租人能否续租则由出租人的意志决定。 其实出租人出租房屋，在同等条件下，承租人行使优先承租权，不仅可以保护承租人的利益，而且出租人的利益也不受任何影响，这既兼顾了两者的利益，也符合立法的精神和目的， 毕竟立法的精神和目的就是要维护交易秩序的稳定，促进市场经济的发展，所以法律应规定承租人的优先承租权。
（二）优先承租权的法律性质
优先承租权属于房屋租赁权其中的一个方面， 房屋租赁权的性质在学术界一直都没有统一的观点， 学者们对此问题进行了长期的争论， 目前比较被认同的有三种观点。
第一种是债权说，这个学说是一种传统学说。 持此种观点的学者认为承租人所享有的对租赁物的占有、使用、收益权，完全是基于租赁物的交付而取得的一种债权，是一种请求权、 相对权， 并不具备对标的物独立支配的权利，在本质上符合债权的性质，“故租赁权非属物权，仍属债权”。[5]该学说认为房屋租赁权的性质是债权,而债权并不具有对抗第三人的效力,房屋租赁权如今虽出现了“物权化”的表征，但尚未达到准物权的程度，所以不能因此就颠倒主次，否定租赁权的债权本质，而仅强调其出现的物权化趋势。
第二种是物权说。 该学说从起初认为房屋租赁权因被赋予对抗力而成为近似于物权的权力，[6]发展到日本学者冈村玄治进一步认为承租人取得对租赁标的物使用收益的物权。[7]我国也有不少学者认为房屋租赁权就是对房屋的占有、使用、收益权，以及一定程度的处分权，本质上是属于物权的范畴，属于用益物权。[8]该学说虽然在学术界渊源己久，但在立法上被加以确认的国家并不多。
第三种是一种折中的观点，即债权的物权化说。 该学说认同第一种观点所坚持的房屋租赁权在本质上是一种债权，同时也吸收了第二种观点的“房屋租赁权在一定条件下具有对抗第三人的物权化效力”。 该学说认为房屋租赁权本质上为债权,但基于保护承租人之需要,而强化其效力,使其具有在一定条件下对抗第三人的物权化色彩。[9]我国台湾学者王泽鉴对此也曾经进行过阐述， 他认为民法赋予债权属性的不动产租赁权一定的物权效力， 是公权力对私权的干预， 使原本只有相对效力的债权具有了对第三人的对抗性， 赋予这种物权效力的前提是假设认为承租人在经济上处于弱势， 而达到实现双方利益平衡的目的。 同时他还指出根据物权法定的原则，租赁合同是双方当事人的合意，其并不能构成一种真正的物权。[10]该学说认为正是由于法律对房屋租赁权这一私权利的干预， 使得本来作为债权的房屋租赁权， 具有了物权的效力，使得承租人得到了优于普通债权人的保护。
根据各国的立法和法理， 承租人的租赁权既包括承租人对出租人的权利，又包括承租人对租赁物的权利，而承租人对出租人的权利毫无异议是基于合同而产生的债权，对此承租人只享有债权的请求权。 但如果将房屋租赁权全部归属于债权领域，以意思自治作为调整手段，承租人的利益显然是难以得到保障的。 承租人对租赁物的权利虽然具有物权特征， 但如果把房屋租赁权整体定位为物权，对出租人无疑也是极为不利的，也背离了租赁合同的本质，因此不能将房屋租赁权改造成物权。 正是基于对出租人、承租人双方利益平衡的考虑，将租赁权物权化，既不过多的限制出租人的所有权， 也有利于使承租人获得持续的、安全的保障，这不仅是贯彻对承租人进行保护的价值取向，也符合了物尽其用的，以实现更高的经济效率的目的。 笔者认为房屋租赁权是物权化的债权，基于其本身所具有的复合性决定了其在不同的权利上的价值取向的不同，保护方式也不相同。 优先承租权作为房屋租赁权的一个方面，其性质也是物权化了的债权，也应区分不同的情况给与不同的法律保护。
三、国内外对商业租赁优先承租权的立法现状
在英国，商业租赁由普通法调整，法院一般也会尊重当事人的约定来解决当事人之间的争议。 英国成文法中主要有两部法律对此做出了较为明确的规定，一部是1927年的《不动产租赁法》，此法的第一部分明确规定若租赁期限终止时，出租人不同意续签合约就应当补偿承租人的商誉损失；另外一部是1954年的《不动产租赁法》，这部法律在第二部分从另一方面赋予了商业经营承租人的租赁更新权。 这两部法中对商业租赁规定的目的在于解决商业租赁租期届满时，对承租人租赁权的保护和出租人恢复租赁物的占有所发生的争议。 英国普通法赋予承租人更新的权利，主要是考虑到商业租赁的承租人在租赁物所在的地点因经营所建立起来的商誉, 商业不动产租赁立法的基本原则就是不动产出租人不得从附着于承租人在不动产租赁物上所建立起来的商誉中获得利益。 根据第二部法律的规定，对承租人更新商业租赁的权利的保护是自动的，任何直接排除或协议排除这一权利的行为都是无效的。 可以看出，英国的商业承租人的更新权是法定的，出租人如果想排除这一权利，必须向法院提出排除申请。[11]
在法国，为了保护商业承租人的利益，同样也逐步建立了完善的商事租赁制度。 如法国在1926年6月30日，以法律形式确认了商事租约续展权，此后经过多次的修改、补充和完善， 最终建立了体系化的商事租赁承租人的优先承租权制度， 其构成要件为：1.合同期限不得低于9年；2.因商事用途而租赁场所；3.承租人必须是在政府相关部门登记过的商人；4.承租人应当是营业资产的所有人。 法国的商业租赁制度也赋予了商业承租人两种救济方式，即在租赁合同到期时，承租人有权选择延展租约，或者在无法实现租赁合同续展时获得补偿金， 以此来弥补承租人因场地的更换而遭受的经济损失。
目前，我国房屋租赁立法采取一体立法的模式，忽视商业租赁的特殊性， 现仍未对商业租赁承租人优先承租权作出相应规定。[12]当承租人行使优先承租权发生纠纷时，因无法可依，导致司法无法对处于弱势地位的承租人的利益进行充分的保护。 人民法院在审理优先承租权纠纷案件的时候，往往认为优先承租权是约定性权利，如果对此没有明确约定，一般都不予支持。 即使法院判决确认了房屋承租人的优先承租权， 但由于缺乏优先承租权行使的法律制度，也难以执行和形成统一的司法裁判标准。
四、建立和完善我国商业租赁优先承租权的法律思考
鉴于现在租赁权已出现物权化的趋势， 在租赁法律制度中建立商业租赁承租人的优先承租权法律制度已迫在眉睫，并宜将其定位为物权化的债权，设立专门的法律予以规范和调整， 从而实现对两种用途不同的房屋租赁当事人利益的平等保护，实现社会公正。
据此，笔者建议从“明确权利→权利行使期限（除斥期）→举证责任→法律救济”四个方面确立和完善我国商业租赁承租人的优先承租权制度。
（一）明确权利概念
首先， 应当对短期商业租赁和长期商业租赁的概念进行定性， 并在立法上明确规定长期商业租赁承租人具有优先承租权，承租人享有法定延续权，并具体规定“长期商业租赁合同到期后， 原承租人在同等条件下享有优先承租权。 出租人无正当理由不得拒绝承租人的续租请求，否则应向承租人赔偿因被拒绝续租而遭受的损失”。
长期商业租赁承租人的法定优先承租权， 必须满足以下的条件。 1.商业租赁期限必须达到5年以上。 因为5年的时间足以让商业租赁承租人所经营的商号在当地建立起一定的商誉及稳定的顾客群。 短期租赁和不定期租赁承租人不享有优先承租权， 但如果不定期租赁持续时间长达5年以上，也可以认定不定期租赁承租人享有优先承租权。[13]如本文中案例2的竹升面店，已租赁讼争商铺8年，在当地建立起一定的商誉及稳定的顾客群，应当自动享有法定优先承租权， 出租人不得拒绝其要求继续承租的请求。 2.当有第三人打算承租涉案标的物时，承租人的续租条件应当不低于该第三人，如租金上下不超过3%就应该算是同等条件，[14]同时承租人的续租条件也应符合当时当地的租赁市场情况。 3.承租人在原合同租赁期内信用良好，没有违反租赁合同的行为，但如果出租人在租赁期满前对承租人的违约行为没有提出异议， 就不能以此为由拒绝承租人优先承租的请求。 4.转租合同的承租人不享有优先承租权。 5.优先承租权不能对抗合同外善意第三人及出租人自己或者家庭的正当使用，家庭使用应当限制在出租人的直系亲属范围内。 6.承租人对因安全等原因拆除重建的房屋同样享有优先租赁的权利。
（二）明确优先承租权的期限
商业租赁承租人必须在租赁期届满前一定时间内向出租人以明示的方式提出续租要求。 如前文所述，优先承租权性质是债权的物权化， 其在一定程度上可以对抗第三人，对出租人所有权行使的作出了限制，这时也必须给承租人行使优先承租权以合理期限的限制， 以平衡双方的利益。 如果过长则会损害出租人权益，也会使承租人怠于行使权利，导致民事关系长期处于不稳定状态，违背了交易安全和效率的法律价值， 也不符合该制度的立法目的。 笔者认为可参考《最高人民法院关于适用〈民法通则〉若干问题的意见》第118条的规定，即“出租人在出卖房屋时，应提前3个月通知承租人”的规定，给予3个月时间为妥。 同时可以参考时效制度中的消灭时效予以规制，给予承租人在合同届满后行使优先承租权一个除斥期。 如果承租人超过该期间未行使优先承租权的， 优先承租权自然消灭，承租人对此负有注意义务。 如果双方对此未能达成协议， 承租人或者出租人均可以在该期间内向法院起诉， 由法院决定是双方继续租赁关系还是由出租人恢复对租赁物的占有。[15]
（三）确立举证责任的分担
优先承租权是物权化的债权， 对承租人的保护应当在公平正义的范围内， 在出租人的物权已受到限制的情况下，再要求其承担举证责任，是不公平的，会使双方利益过于失衡。 有鉴于此，当因行使优先承租权而发生纠纷时，举证责任应由承租人承担，承租人应对其是否拥有优先承租权，是否受到了侵害，行使条件是否己成就、侵害行为和损害结果之间是否存在因果关系等方面进行举证。
（四）侵害商业租赁优先承租权的法律救济
对于少于5年的短期商业租赁， 由于其优先承租权并非法定权利，所以可以由当事人在协议中约定限制使用或排除。 对于约定的优先承租权，出租人必须在合同期满前1个月内以书面的形式告知承租人续租的条件，如果承租人申请续租，但出租人拒不告知承租人续租的条件， 在原租赁合同期满后6个月内又另行出租给他人的，出租人须赔偿因违反优先承租权的约定而给原告带来的实际损失。如本文案例1，双方在合同中明确约定了优先承租权， 而且原告也在合同期满前1个月向被告提出续租的申请，被告仍拒不告知续租的条件，而是待到合同期满后把商铺另行出租给他人，这显然是侵犯原告的优先承租权， 原告可以要求被告赔偿因此所致的损失，如搬迁费等。
当承租人因出租人自用出租物而致其优先承租权不能行使时，仍应给予承租人合理的腾房时间予以救济。 同时， 为了防止出租人以虚假的自用理由来排除承租人优先承租权的行使，法律有必要做出明确的规定。 一方面规定出租人如果需要自用租赁房屋必须在合同到期前2个月提前告知承租人， 使承租人能有足够的时间选择新的经营地址； 另一方面则应规定如果出租人在租赁合同解除后6个月内并没有进行自用， 反而重新出租租赁房屋，承租人有权以出租人侵犯优先承租权为由， 要求赔偿损失。 至于损失在实践中应如何认定，笔者认为应以承租人的实际损失为限，包括搬迁和重新安置费用、重新签订合同的费用、暂时停止营业的损失等。



注释:
[1]案例资料来源广州审判网（http:∥www.gzcourt.gov.cn/），2012年5月10日访问。
[2]案例资料来源《南方日报》2012年6月15日C08版。
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[3]段丹：《房屋承租人优先权问题研究》，西南财经大学硕士论文，第6-13页。
[4]周峰、叶兰、李兴：“优先租赁权是债权性质的优先缔约权”，载《人民司法》2011年第22期。
[5]郑玉波：《民法债编各论》（上），三民书局1986年版，第200页。
[6]［日］铃木禄弥：《物权的变动与对抗》，渠涛译，社会科学文献出版社1999年版，第65页。
[7]［日］冈村玄治：“赁借权物权论”，载日本《私法》杂志第14号，第2-8页。
[8]张胜、翟小良：“房屋租赁权法律性质研究”，载《黑龙江省政法管理干部学院学报》2010年第1期。
[9]郭明瑞、王轶：《合同法新论•分则》，中国政法大学出版社1997年版，第101页。
[10]参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第六、七册），中国政法大学出版社1998年版，第186、71、78页；王泽鉴：《债法原理》，中国政法大学出版
社2001年版，第17页。 转引自董耀金、赵江涛：“论房屋租赁权的性质和保护”，载《商业时代》2011年第15期。
[11]戚兆岳：《不动产租赁法律制度研究》，法律出版社2009年版，第54、55页。
[12]优先承租权的规定多见于地方性法规，如《上海市房屋租赁条例》第38条规定“租赁期满，承租人应按期将房屋退还出租人。 出租人继续出租房屋的，在同等条件下，承租人有优先承租权”；《新疆维吾尔自治区城市房屋租赁管理规定》第22条规定：“房屋共有人或原承租人在同等条件下，对出租的房屋有优先承租权”。
[13]如《法国商法典》第L145－4、8、14条规定，商事租赁合同的期限不得少于9年，而至期限届满之 际，房屋承租人作为在 该 房屋 内 从 事 营 业 资 产之经营者，有权请求续展租约，或者请求赔偿因被拒绝续租而遭受的损害。